Baumängel

Baumängel

Bauträgervertrag

Der Bauträgervertrag enthält Bestandteile eines Kaufvertrags und eines Werkvertrags: Der Bauträger verpflichtet sich dem Erwerber gegenüber, ihm ein Grundstück (bzw. einen Anteil des Grundstücks) zu übereignen und darauf ein Gebäude zu errichten. Der Schwerpunkt liegt auf der Herstellung des Gebäudes, weshalb die Vorschriften über Werkverträge hauptsächlich Anwendung finden. Trotzdem ist zu beachten, dass Grundstückskaufverträge der notariellen Beurkundung bedürfen, § 311 b BGB. Demnach sind Bauträgerverträge nur vor dem Notar möglich. Nebenabreden, die nicht beurkundet wurden, sind unwirksam. Der Bauträger darf seine Vergütung in sieben Raten nach Baufortschritt verlangen, wenn es im Bauträgervertrag so vereinbart wurde. Verlangt der Bauträger im Bauträgervertrag höhere Raten, als ihm nach § 3 Abs. 2 MaBV erlaubt ist, wird die gesamte Vergütungsklausel unwirksam. Daraus folgt, dass der Bauträger erst nach Fertigstellung des gesamten Gebäudes und Abnahme seine Vergütung verlangen darf, § 641 Abs. 1 BGB.

Abnahme

Die Abnahme ist die Erklärung des Auftraggebers, dass das Werk im wesentlichen vertragsgemäß erstellt wurde. Sie setzt die Übergabe der Eigentumswohnung und zumindest stillschweigend eine Annahmeerklärung des Erwerbers voraus. Für die Annahmeerklärung kann der Einzug ausreichen, wenn die Vergütung vorbehaltlos bezahlt wurde. Wesentliche Rechtsfolgen der Abnahme sind der Verjährungsbeginn (5 Jahre ab Abnahme, § 634 a Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 BGB) und die Beweislastumkehr im Vergütungsprozess. Ab der Abnahme muss der Erwerber beweisen, dass der Bauträger Baumängel hinterlegt hat, wenn er die Vergütung nicht bezahlt. Die Abnahme hat für den Erwerber nur nachteilige Rechtsfolgen. Trotzdem ist er nach § 640 Abs. 1 BGB dazu verpflichtet, das Werk abzunehmen. Im Grundsatz erklärt jeder Erwerber eigenständig die Abnahme, was für den Bauträger nachteilig ist, wenn er nicht alle Eigentumswohnungen sofort veräußern kann und deshalb späte Erwerber auch noch nach mehr als fünf Jahren ab Fertigstellung des Gebäudes Gewährleistungsansprüche hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums haben. Bauträgerverträge sehen oft vor, dass die Gemeinschaft das Gebäude abnehmen soll. Ob die Gemeinschaft durch Beschluss die Abnahme erklären kann, ist in der Literatur umstritten und in der Rechtsprechung ungeklärt. Unzulässig dürfte es jedenfalls sein, wenn der Bauträgervertrag die Abnahme durch den WEG-Verwalter oder einen Sachverständigen vorsieht, die wirtschaftlich mit dem Bauträger verknüpft sind. Der Gemeinschaft ist nicht dazu zu raten, die Abnahme überhaupt zu erklären. Sie ist nicht Auftraggeber und damit auch nicht zur Abnahme verpflichtet.

Definition des Baumangels und seine Rechtsfolgen

Ziel des Bauträgervertrags ist die Herstellung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums gemäß der Baubeschreibung, §§ 631 Abs. 1, 633 Abs. 1 BGB. Kommt der Bauträger dieser Pflicht nicht nach, liegt ein Baumangel vor. Baumängel am Sondereigentum lösen die üblichen Gewährleistungsrechte aus, wie sie im Artikel zum Baurecht beschrieben sind. Ist das Gemeinschaftseigentum betroffen, entstehen komplizierte rechtliche Probleme, weil jeder Erwerber Gewährleistungsrechte hat und diese Rechte koordiniert werden müssen.

Vergemeinschaftung der Gewährleistungsansprüche

Die Gemeinschaft darf die Mängelrechte der einzelnen Erwerber durch Beschluss an sich ziehen, § 10 Abs. 6 WEG. Das bedeutet, dass die Gemeinschaft beschließt, die Mängelrechte gemeinschaftlich zu verfolgen. Das empfiehlt sich bis auf wenige Ausnahmefälle, um das finanzielle Risiko vor Gericht auf die Wohnungseigentümer zu streuen. Unerlässlich ist es, schon in diesem frühen Stadium einen Rechtsanwalt zu Rate zu ziehen. Der Beschluss muss sicher formuliert sein, um gegen den Bauträger vorgehen zu können. Solange noch nicht alle Eigentumswohnung veräußert sind, darf der Bauträger als Wohnungseigentümer diese Beschlüsse anfechten und die Gemeinschaft daran hindern, gegen ihn vorzugehen. Fasst die Gemeinschaft keinen derartigen Beschluss, darf jeder Wohnungseigentümer alleine vom Bauträger die Nacherfüllung verlangen. Vorsicht ist aber geboten mit Minderungsrechten: Minderung darf ein Erwerber nicht ohne Beschluss der Gemeinschaft verlangen. Ansonsten erhielte der Bauträger vom Erwerber nur eine geringere Vergütung, müsste aber aufgrund der Nacherfüllungspflicht gegenüber den anderen Erwerbern, für die die Minderung nicht bindend ist, das Gemeinschaftseigentum vertragsgemäß herstellen.

Erfolgloses Nacherfüllungsverlangen

Bleibt die Nacherfüllung erfolglos trotz Fristsetzung durch die Gemeinschaft, empfiehlt es sich einen Kostenvorschuss einzuklagen. Der Bauträger wird dazu verurteilt, der Gemeinschaft die voraussichtlichen Kosten der Mangelbeseitigung zu ersetzen. Dieser Vorschuss ist ein Mindestbetrag: Stellt sich heraus, dass die Mangelbeseitigungskosten zu niedrig angesetzt waren, darf die Gemeinschaft weitere Kosten geltend machen. Ist die Mangelbeseitigung weniger aufwändig oder verwendet die Gemeinschaft das Geld anderweitig, darf sie den Kostenvorschuss behalten. Die Gemeinschaft kann nämlich mit ihrem Schadensersatzanspruch aufgrund der Mängel gegen das Recht des Bauträgers auf Erstattung des nicht-verbrauchten Vorschusses aufrechnen. Die Gemeinschaft ist bei der Verwendung des Kostenvorschusses nicht gebunden, sie darf ihn auch an die Wohnungseigentümer ausbezahlen. Vor einer Klage auf Kostenvorschuss empfiehlt sich die Einholung eines Privatgutachtens, dessen Kosten der Bauträger im Wege des Schadensersatzes der Gemeinschaft zu erstatten hat, §§ 280 Abs. 1, 634 Nr. 4, 636 BGB.