Welche Rechte hat der Wohnungseigentümer bei Baumängeln?

Hat man eine Eigentumswohnung erworben, dann wandelt sich die zunächst vorherrschende Freude über die eigenen vier Wände manchmal in blanke Wut um. Dieser Effekt tritt immer dann ein, wenn die im Verkaufsprospekt oder im Rahmen eines Besichtigungstermins als „hochwertig“ angepriesene Wohnung als mit diversen Mängeln behaftete Bauruine herausstellt.

Bröckelnder Putz, undichte Fenster, oder deutliche Risse in Beton und Mauerwerk haben schon so manch einen ehemals stolzen Wohnungseigentümer den Tag verfluchen lassen, an dem er die Entscheidung zum Kauf der Wohnung getroffen hat.

Problematisch ist das Auftreten von Mängeln bei einer Wohnanlage auch deswegen, weil der einzelne Wohnungseigentümer nicht frei in seiner Entscheidung ist, wie er mit den auftretenden Mängeln umgehen und welche Rechte er geltend machen will. Als Wohnungseigentümer ist man vielmehr immer Teil einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern und muss sich auch bei der Frage der Mängelbeseitigung grundsätzlich mit den Miteigentümern absprechen.

Bei der Frage der Rechte des Eigentümers beim Auftreten von Baumängeln ist zum einen danach zu differenzieren, ob von dem Baumangel nur das Sondereigentum oder auch im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Gebäudeteile betroffen sind. Weiter ist immer der Zeitpunkt wichtig, zu dem die Mängel auftreten.

Besteht ein vertraglicher Mangelbeseitigungsanspruch?

Es macht nur dann Sinn, sich beim Auftreten von Mängeln näher mit einem Gewährleistungsanspruch zu beschäftigen, wenn man berechtigte Aussichten hat, den Anspruch auch noch durchsetzen zu können.

Hat man eine gebrauchte Wohnung erworben, sieht der zugrunde liegende Kaufvertrag regelmäßig vor, dass Gewährleistungsansprüche gegen den Veräußerer großzügig ausgeschlossen sind. Man erwirbt die Wohnung in der Regel „wie sie liegt und steht“.

An einen Gewährleistungsanspruch gegen den Veräußerer ist in diesem Fall nur dann zu denken, wenn der Veräußerer den Mangel kannte, ihn aber dem Erwerber gegenüber im Rahmen des Veräußerungsvorgangs verschwiegen hat. In diesem Fall kann sich der Veräußerer auf den im Vertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss regelmäßig nicht berufen.

Ist der Gewährleistungsanspruch bereits verjährt?

Besser schaut es aus, wenn man eine neue Eigentumswohnung, in der Regel vom Bauträger, erworben hat.

In diesem Fall können Gewährleistungsansprüche nicht ausgeschlossen werden. Vielmehr muss der Verkäufer der Wohnung für einen Zeitraum von in der Regel fünf Jahren nach erfolgter Abnahme dafür sorgen, dass sich die verkaufte Wohnung in einem mangelfreien Zustand befindet.

Sind die fünf Jahre allerdings abgelaufen, kann sich der Veräußerer regelmäßig erfolgreich auf den Eintritt der Verjährung berufen und eine Mangelbeseitigung ablehnen.

In diesem Fall sollte der betroffene Wohnungseigentümer allenfalls noch prüfen, ob ihm gegen den Verwalter der Wohnanlage ein Schadensersatzanspruch nach § 280 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) zusteht. Der Verwalter ist nämlich grundsätzlich verpflichtet, den Eigentümer vor Ablauf der Gewährleistungszeit auf Baumängel und den drohenden Ablauf der Verjährungsfrist hinzuweisen.

Weiter sind Gewährleistungsansprüche in Ausnahmefällen auch nach Ablauf der regulären Gewährleistungszeit durchsetzbar, wenn die Mängel von dem ausführenden Unternehmen arglistig verschwiegen worden sind.

Ist nur das Sondereigentum betroffen?

Tritt ein Mangel innerhalb der Gewährleistungszeit an einem im Sondereigentum stehenden Gebäudeteil auf, dann gibt es für den betroffenen Wohnungseigentümer keine Besonderheiten zu beachten.

Der Eigentümer kann dem Bauträger ein freundliches Schreiben senden und ihn zur Nachbesserung auffordern. Kommt der Bauträger dieser Aufforderung nicht nach, kann der Eigentümer bei Vorliegen der Voraussetzungen den Mangel selber, aber auf Kosten des Bauträgers, beseitigen lassen, vom Vertrag zurücktreten oder eine Minderung des Kaufpreises geltend machen oder Schadensersatz fordern.

Mehr zu den Gewährleistungsrechten bei Baumängeln kann auf der Partnerseite des Baurecht-Ratgebers nachgelesen werden.

Ist das Gemeinschaftseigentum betroffen?

Ist das Gemeinschaftseigentum von dem aufgetretenen Mangel betroffen, dann wird es kompliziert. Das Problem bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum besteht darin, dass es der in Anspruch genommene Bauträger nicht nur mit einem einzigen Wohnungseigentümer zu tun hat, der seine Mängelrechte geltend macht, sondern dass eine Vielzahl von Eigentümern gleichartige Ansprüche geltend macht.

Der Bauträger muss in diesem Fall davor geschützt werden, dass nicht die eine Hälfte der Eigentümer Nachbesserungsansprüche geltend macht, während andere Eigentümer den Kaufpreis mindern wollen und wieder andere einen Schadensersatzanspruch stellen.

Auch ist zu berücksichtigen, dass sich die Wohnungseigentümer durch einen mehrheitlich gefassten Beschluss, wie mit den Mängeln am Gemeinschaftseigentum umzugehen ist, binden können. Die Eigentümergemeinschaft kann die Geltendmachung der Gewährleistungsrechte also an sich ziehen, § 10 Abs. 6 WEG. In diesem Fall kann es dem einzelnen Eigentümer verwehrt sein, losgelöst von dem Mehrheitsbeschluss eigene Gewährleistungsrechte geltend zu machen.

Im Ergebnis muss zwischen so genannten primären Mängelrechten (Nacherfüllung, Selbstvornahme und Forderung auf Kostenvorschuss) und den so genannten sekundären Mängelrechten (Minderung und Schadensersatz) unterschieden werden. Letztere Rechte können jedenfalls nur von allen Wohnungseigentümers gemeinsam geltend gemacht werden. Seinen Anspruch auf Erfüllung bzw. Nacherfüllung oder Kostenvorschuss kann der einzelne Eigentümer so lange alleine geltend machen, als die Eigentümergemeinschaft die Angelegenheit nicht an sich gezogen hat und für alle Eigentümer die Ansprüche beim Vertragspartner geltend macht.

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