Rechte, Pflichten und Haftung des Verwalters

Nach § 20 Abs. 2 WEG haben die Wohnungseigentümer für die Verwaltung des Gemeinschafseigentums zwingend einen Verwalter einzusetzen. Der Verwalter wird mit Stimmenmehrheit gewählt und erhält bei Aufnahme seiner Tätigkeit einen so genannten Verwaltervertrag, aus dem sich unter anderem Rechte und Pflichten des Verwalters gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ergeben. Weiter können sich Rechte und Pflichten des Verwalters aus der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung oder auch aus isolierten Beschlüssen der Eigentümer ergeben.

Der Verwalter leitet seine Rechtsstellung unmittelbar von den Wohnungseigentümern ab. Er ist das ausführende Organ der Wohnungseigentümer. Und nicht zuletzt hat der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft einen Anspruch auf Zahlung eines Honorars.

Die Pflichten des Verwalters

Der umfangreiche Pflichtenkatalog, den ein WEG-Verwalter mit seinem Amt regelmäßig übernimmt, ist unter anderem in § 27 WEG relativ detailliert beschrieben. Danach hat der Verwalter vor allem die Beschlüsse der Eigentümer umzusetzen, sich um die Einhaltung der Hausordnung durch die Bewohner der Wohnanlage zu kümmern, die Anlage instand zu halten und erforderlichenfalls instand zu setzen, regelmäßig einen Wirtschaftsplan und die jährliche Abrechnung zu erstellen und vor allem die finanziellen Verhältnisse der Eigentümergemeinschaft durch die Einnahme von Geldern und die Leistung von Zahlungen in Ordnung zu halten.

Der in § 27 WEG aufgeführte Pflichtenkatalog ist dabei aber keineswegs abschließend. Den Wohnungseigentümern steht es frei, den Verwalter im Einzelfall oder auch generell mit zusätzlichen Aufgaben zu betrauen.

Der Verwalter fungiert weiter als Vertreter der Wohnungseigentümer. Im Rahmen der dem Verwalter übertragenen Aufgaben hat der Verwalter nach § 27 Abs. 2 WEG das Recht, aber auch die Pflicht, die Wohnungseigentümer zu vertreten und deren Geschäfte zu führen. So ist der Verwalter zum Beispiel verpflichtet, Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gerichtlich wie außergerichtlich geltend zu machen und hierzu die erforderlichen Schritte in die Wege zu leiten.

Die Rechte des Verwalters

Um seinen umfangreichen Pflichten nachkommen zu können, ist der Verwalter auch berechtigt, die Handlungen durchzuführen, die zur Umsetzung der Beschlüsse der Eigentümer und zur Erfüllung seiner Pflichten erforderlich sind. Solange sich der Verwalter dabei innerhalb des ihm obliegenden Aufgabenkreises bewegt, binden seine Handlungen und Erklärungen die Eigentümer.

Der Verwalter hat gegenüber den Eigentümern vor allem einen Anspruch auf ein Verwalterhonorar. Dieser Anspruch ergibt sich regelmäßig aus dem abzuschließenden Verwaltervertrag. Ist keine Vergütungsregelung getroffen, so gilt zumindest die übliche Vergütung als vereinbart.

Die Höhe des dem Verwalter zustehenden Honorars ist grundsätzlich frei verhandelbar und richtet sich nach dem Umfang der dem Verwalter übertragenen Aufgaben und der Größe der Wohnanlage.

Haftung des Verwalters

In Anbetracht des umfangreichen Pflichtenkataloges für den Verwalter besteht für den Verwalter ein latentes Risiko, bei schuldhafter Schlechterfüllung seiner Aufgaben mit einem Schadensersatzanspruch der Eigentümer konfrontiert zu werden.

Verletzt der Verwalter oder einer seiner Erfüllungsgehilfen, § 278 BGB, fahrlässig oder sogar vorsätzlich eine ihm obliegende Pflicht und entsteht der Gemeinschaft dadurch ein messbarer Schaden, dann haftet der Verwalter grundsätzlich auf Schadensersatz.

Eine Schadensersatzforderung der Eigentümer steht beispielsweise dann im Raum, wenn es der Verwalter verabsäumt, die erforderlichen Maßnahmen für die Instandhaltung der Wohnanlage in die Wege zu leiten und sich der bauliche Zustand aus diesem Grund verschlechtert. Auch die mangelhafte oder unvollständige Erstellung der Jahresabrechnung kann zu einem Schadensersatzanspruch der Eigentümer gegen den Verwalter führen.

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