Wie wird der Verwalter bestellt und wie wird er abberufen?

Nach § 20 WEG obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern und dem Verwalter. Der Verwalter wird von der Gemeinschaft der Eigentümer eingesetzt und sorgt vor allem für die Umsetzung der Beschlüsse der Eigentümer, die Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder den Vollzug der Hausordnung und die Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnanlage.

Das Prozedere bei der Bestellung und der Abberufung des Verwalters sind in § 26 WEG geregelt. Danach müssen die Wohnungseigentümer sowohl bei der Einsetzung als auch bei der Abberufung des Verwalters folgende Regeln beachten:

Bestellung des Verwalters

Die Eigentümer bestimmen über die Bestellung des Verwalters in der Regel im Rahmen einer Versammlung der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Auch für die Wahl des Verwalters gilt grundsätzlich das so genannte Kopfstimmrecht. Jeder Eigentümer hat danach eine Stimme. Soweit die Wohnungseigentümer aber ein vom Kopfstimmrecht abweichendes Stimmrecht, z.B. nach der Größe des Miteigentumsanteils oder der Anzahl der Wohnungen, vereinbart haben, so gilt dieses abweichende Stimmrecht auch bei der Wahl des Verwalters.

Der Verwalter darf von den Eigentümern für maximal fünf Jahre eingesetzt werden. Im Falle der erstmaligen Bestellung des Verwalters verkürzt sich diese Maximalfrist auf drei Jahre.

Der so genannte Erstverwalter wird bei Bauträgerprojekten in aller Regel vom Bauträger bereits in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung eingesetzt. Für diesen Verwalter gilt aber dann die Beschränkung, wonach nach drei Jahren zwingend eine erneute Bestellung eines Verwalters durch die Eigentümer erforderlich ist.

Wer als Verwalter von den Eigentümern eingesetzt wird, bleibt den Eigentümern überlassen. Der Beruf des Verwalters setzt keine spezifische Ausbildung voraus. Jede natürliche oder auch juristische Person kann die Aufgabe als Verwalter übernehmen.

Will ein Wohnungseigentümer selber die Aufgabe des Verwalters übernehmen, dann ist er bei der Abstimmung der Eigentümer über die Verwalterbestellung ebenfalls stimmberechtigt. § 25 Abs. 5 WEG gilt für diesen Fall nicht.

Ist kein Verwalter bestellt und verweigert sich ein Teil der Eigentümer der Bestellung eines Verwalters, dann kann jeder Eigentümer die Bestellung eines Verwalters durch das Gericht beantragen.

Die Wahl eines bestimmten Verwalters kann von jedem Wohnungseigentümer dann durch eine Anfechtung eines Eigentümers torpediert werden, wenn die Bestellung des Verwalters nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 21 Abs. 3 WEG entspricht. Dies kommt zum Beispiel in Betracht, wenn der Verwalter wegen eines wichtigen Grundes von seinem Amt abberufen wurde, eine Zusammenarbeit mit dem Verwalter unzumutbar oder der Verwalter schlicht ungeeignet ist und dieser sich trotzdem zu Wahl stellt. Wird der Verwalter in diesen Fällen von der Mehrheit der Eigentümer trotzdem bestellt, dann ist dieser Beschluss gegebenenfalls nach § 43 Nr. 4 WEG anfechtbar.

Neben der Bestellung des Verwalters ist der Abschluss eines Vertrages mit dem Verwalter erforderlich. Dieser Vertrag regelt im Einzelnen die Rechte und Pflichten des Verwalters gegenüber den Eigentümern.

Die Abberufung des Verwalters

Das Amt des Verwalters endet im Regelfall mit Zeitablauf, wenn die vorgesehene Bestellungszeit abgelaufen ist, oder auch dann, wenn der Verwalter verstirbt.

Ein Verwalter kann aber auch vor Ablauf seiner Amtszeit von den Eigentümern abberufen werden. Eine solche Abberufung erfolgt in aller Regel dann, wenn die Eigentümer einen wichtigen Grund für die Trennung haben, beispielsweise weil der Verwalter seine Pflichten nicht ordnungsgemäß erfüllt.

Eine Abberufung des Verwalters setzt aber grundsätzlich keinen solchen wichtigen Grund voraus. Der Verwalter kann dem Grunde nach auch ohne jeden Grund von den Eigentümern seines Amtes enthoben werden. Oft haben allerdings die Eigentümer vereinbart, dass ein Verwalter tatsächlich nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes oder mit einer qualifizierten Stimmenmehrheit abberufen werden kann.

Die Abberufung erfolgt dem Grunde nach wie die Bestellung durch einen mit Stimmenmehrheit zu fassenden Beschluss der Eigentümer.

Zeitgleich mit der Abberufung des Verwalters muss der mit dem Verwalter geschlossene Verwaltervertrag durch Kündigung beendet werden. Ob eine solche Kündigung des Vertrages für die Eigentümer ohne weiteres und vor allem ohne finanzielle Folgen möglich ist, richtet sich nach den Bestimmungen des Vertrages und vor allem nach der Frage, ob für die Kündigung des Vertrages ein wichtiger Grund vorliegt.

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