Was ist ein Verwaltervertrag?

Mit dem mehrheitlich gefassten Beschluss der Eigentümer, eine bestimmte Person zum Verwalter einzusetzen, ist das Rechtsverhältnis zwischen Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter noch nicht abschließend geklärt. Durch den Beschluss wird lediglich die Rechtsstellung des Verwalters als Organ der Eigentümergemeinschaft begründet.

Es bedarf darüber hinaus eines so genannten Verwaltervertrages, um Rechte und Pflichten des Verwalters sowie die Frage der Honorierung des Verwalters zu klären.

Ein solcher Verwaltervertrag wird zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter regelmäßig schriftlich in Form eines Dienstvertrages, der auf eine Geschäftsbesorgung gerichtet ist, abgeschlossen. Der Verwaltervertrag kann aber auch durch bloß mündliche Vereinbarung zustande kommen. Soweit der Verwalter für seine Tätigkeit kein Honorar erhält, ist der Verwaltervertrag nach Auftragsrecht, §§ 662 ff., 675 BGB, zu beurteilen.

Auf Seiten der Eigentümer müssen grundsätzlich sämtliche Personen den Vertrag abschließen. Aus Praktikabilitätsgründen können die Eigentümer hier aber einen oder auch mehrere Personen aus ihrer Reihe bevollmächtigen, den Vertrag mit dem Verwalter für die Gemeinschaft abzuschließen.

Wie hängen Verwaltervertrag und Verwalterbestellung zusammen?

Die Bestellung des Verwalters durch Mehrheitsbeschluss und der Abschluss des Verwaltervertrages sind grundsätzlich zwei voneinander zu trennende Rechtsakte.

So stehen Bestellung und Verwaltervertrag grundsätzlich auch nicht in einem Abhängigkeitsverhältnis. Dies gilt insbesondere für die Frage der Laufzeit von Bestellung und Vertrag. Es ist rechtlich durchaus möglich, dass die Laufzeit der Bestellung des Verwalters durch Zeitablauf oder Abberufung beendet ist, der Verwaltervertrag aber nach wie vor Gültigkeit hat.

Es empfiehlt sich vor diesem Hintergrund dringend, zumindest für einen Gleichlauf von Bestellung und Verwaltervertrag zu sorgen. Um flexibel auf mögliche zukünftige Änderungen reagieren zu können, können die Parteien in dem Verwaltervertrag Kündigungsmöglichkeiten während der Vertragslaufzeit zugunsten der Eigentümergemeinschaft vereinbaren. Weiter sollte in keinem Verwaltervertrag der Passus fehlen, wonach der Vertrag spätestens mit Ablauf des Bestellungszeitraumes oder mit Abberufung des Verwalters beendet wird.

Verwaltervertrag unterliegt in aller Regel AGB-Kontrolle

Der Verwaltervertrag wird in aller Regel den Eigentümern vom Verwalter präsentiert. Gerade berufsmäßige Verwalter greifen dabei aber regelmäßig auf Vertragsmuster zurück, die bereits wiederholt zum Einsatz gekommen sind.

Die Versuchung für die Verwalterseite ist groß, sich durch entsprechende Regelungen in dem Verwaltervertrag einseitige Vorteile zu verschaffen. Allzu kreative Verwalter sind in diesem Zusammenhang jedoch bereits wiederholt von den Gerichten ausgebremst worden, die die Wirksamkeit einzelner Bestimmungen in dem Verwaltervertrag schlicht anhand der gesetzlichen Regelungen zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen in den §§ 305 ff. BGB geprüft … und im Zweifel verneint haben.

Soweit ein Verwaltervertrag als AGB zu qualifizieren ist, dürfen einzelne dort enthaltene Klauseln nicht überraschend sein und die Eigentümer jedenfalls nicht entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen, §§ 305c, 307 BGB.

Insbesondere sind vor diesem Hintergrund Klauseln im Verwaltervertrag, die eine automatische Anpassung des dem Verwalter zustehenden Honorars vorsehen, mit Vorsicht zu genießen und häufig unwirksam.

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