Was ist das Wohnungseigentumsrecht?

Das Wohnungseigentumsrecht ist im deutschen Rechtssystem eigentlich ein Fremdkörper. Durch das im Jahr 1951 in Kraft getretene Wohnungseigentumsgesetz wurde nämlich ein eherner und im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegter Grundsatz durchbrochen.

In § 94 BGB ist nämlich verankert, dass zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks die mit diesem Grundstück fest verbundenen Sachen gehören. Steht also ein Haus fest verbunden auf einem Grundstück, dann legt § 94 BGB dem Grunde nach fest, dass demjenigen, der Eigentümer des Grundstücks ist, auch das Eigentum an dem auf dem Grundstück befindlichen Gebäude zusteht.

Für Wohnungseigentümer ist diese aus § 94 BGB resultierende Rechtsfolge naturgemäß ein unhaltbarer Zustand.

An dieser Stelle greifen die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes ein und suspendieren § 94 BGB für den Bereich des Wohnungseigentums. § 1 Abs. 1 WEG kann nämlich auch an einzelnen Wohnungen nach Maßgabe des Wohnungseigentumsgesetzes Eigentum begründet werden. So kann beispielsweise auch ein mit hundert Wohneinheiten ausgestattetes Wohnhaus demnach nicht nur im Eigentum einer einzelnen Person, des Grundstückseigentümers, stehen, sondern an den einzelnen Wohneinheiten kann nach Maßgabe des WEG Wohnungseigentum begründet werden.

Begründung und Verwaltung des Wohnungseigentums

Das Wohnungseigentumsrecht regelt mithin, auf welchem Weg an einzelnen Wohnungen Eigentum begründet werden kann und wie dieses Eigentum verwaltet wird.

Das Wohnungseigentumsrecht kann sich nämlich nicht alleine auf Regelungen beschränken, wie Eigentum an einzelnen in einem Haus befindlichen Wohnungen begründet werden kann. Erwerber einer Eigentumswohnung müssen nämlich akzeptieren, dass sie nicht nur Eigentümer einer Wohnung werden. Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung erhält der Erwerber nämlich gleichzeitig und automatisch einen Miteigentumsanteil an den Teilen des Gebäudes, die nicht in seinem alleinigen Eigentum stehen.

Der Erwerb einer Eigentumswohnung ist mithin nicht nur mit den zwei, drei oder auch mehr Zimmern verbunden, aus denen die Wohnung besteht. Vielmehr steht dem Erwerber an allen anderen Teilen der Immobilie, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind und die darüber hinaus dem Gebrauch der Immobilie durch alle Wohnungseigentümer dienen, ein so genannter Miteigentumsanteil zu.

Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum

Beim Wohnungseigentumsrecht muss und wird demnach streng zwischen dem so genannten Sondereigentum und dem so genannten gemeinschaftlichen Eigentum unterschieden.

Das Sondereigentum ist das Alleineigentum des Wohnungseigentümers an der Wohnung und an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, wie zum Beispiel einem Kellerraum, § 5 WEG.

Das gemeinschaftliche Eigentum, an dem der Erwerber einen Miteigentumsanteil hält, besteht aus dem Grundstück, auf dem die Immobilie steht und allen anderen Teilen des Gebäudes, an denen kein Sondereigentum besteht, § 1 Abs. 5 WEG.

Wohnungseigentum stellt zwar im rechtlichen Sinn ein echtes Eigentum dar. Der Unterschied zum Alleineigentum an einer Immobilie besteht bei Wohnungseigentum aber in der Verbindung von dem Alleineigentum an einer Wohnung (Sondereigentum) und dem Miteigentum am Grundstücksrecht (Gemeinschaftliches Eigentum).

Wohnungseigentumsrecht klärt die Fronten

Es liegt auf der Hand, dass es alleine aufgrund der Tatsache, dass bei der Begründung von Wohnungseigentum mindestens zwei, und manchmal auch hunderte verschiedene Wohnungseigentümer über das gemeinschaftlich gehaltene Eigentum an Grundstück und bestimmten Gebäudeteilen miteinander verbunden sind, zu Konfliktsituationen und klärungsbedürftigen Fragen kommt.

Die enge tatsächliche und rechtliche Verbindung der Wohnungseigentümer untereinander führt immer wieder zu juristischen Auseinandersetzungen. Diese Streitfälle werden durch das Wohnungseigentumsrecht geklärt.

Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer werden durch das Wohnungseigentumsrecht definiert und für alle Beteiligten verbindlich geklärt.

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