Was ist Sondereigentum – Was ist Gemeinschaftseigentum?

Die Begriffe „Sondereigentum“ und „Gemeinschaftseigentum“ prägen das Wohnungseigentumsrecht. Die Abgrenzung zwischen diesen beiden Eigentumsarten sorgt immer wieder für juristische Auseinandersetzungen.

Das Wohnungseigentumsgesetz definiert das Sondereigentum in § 5 WEG, das gemeinschaftliche Eigentum in § 1 Abs. 5 WEG.

Danach ist das Sondereigentum der Teil eines Gebäudes, der im alleinigen Eigentum des Wohnungseigentümers steht und mit dem der Wohnungseigentümer grundsätzlich nach seinem freien Belieben verfahren kann.

Das Gemeinschaftseigentum wird in Abgrenzung zum Sondereigentum als diejenigen Teile eines Gebäudes definiert, die nicht Sondereigentum sind und auch nicht im Eigentum eines Dritten stehen.

Eine eindeutige Unterscheidung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist von zentraler Bedeutung, da viele zentrale Fragen von dieser Abgrenzung abhängen. So definieren sich die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer sehr unterschiedlich, je nachdem, ob das Sonder- oder das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Fragen der Instandhaltung und Instandsetzung, die Zulässigkeit von baulichen Veränderungen, die Verteilung der Lasten und der Kosten beantworten sich für Sonder- und Gemeinschaftseigentum auf absolut unterschiedlichen Wegen.

Das Sondereigentum

Erwirbt man eine Eigentumswohnung, dann steht das Sondereigentum in aller Regel im Fokus des Interesses. Vereinfacht gesprochen entsprechen die Wohnung und andere einem Wohnungseigentümer exklusiv zugewiesene Bereiche eines Gebäudes dem Sondereigentum.

Im Bereich des Sondereigentums ist der Wohnungseigentümer sein eigener Herr. Er muss niemanden um Erlaubnis fragen, wenn er zum Beispiel die in seiner Wohnung befindliche Küche modernisieren oder umgestalten will, er kann die Farbe an den Wänden seines Schlafzimmers nach Herzenslust verändern und frei darüber entscheiden, ob er in seiner Wohnung einen Teppich oder doch lieber einen Parkettboden verlegen möchte.

Sondereigentum kann immer nur an Räumen gebildet werden. Dabei ist die Begründung von Sondereigentum aber nicht auf Wohnräume beschränkt. Es ist ebenso möglich, Sondereigentum z.B. an Nebenräumen wie Garagen, Kellerräumen oder auch nur einem auf dem Grundstück befindlichen Schuppen zu bilden.

Hingegen sind bloße Grundstücksflächen, wie zum Beispiel ebenerdige Terrassen oder im Freien befindliche KFZ-Stellplätze nicht sondereigentumsfähig.

Sondereigentum entsteht durch die Kennzeichnung von Räumen im Aufteilungsplan als Sondereigentum. Der Aufteilungsplan ist nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich ist und der der Eintragungsbewilligung beim Grundbuchamt hinzuzufügen ist.

Welche Gebäudeteile konkret im Sondereigentum des Wohnungseigentümers stehen, ist durch § 5 Abs. 2 WEG definiert. Danach sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich nie sondereigentumsfähig. So gehört zum Beispiel eine tragende Wand, die sich innerhalb einer (dem Grunde nach als Sondereigentum ausgewiesenen) Wohnung befindet, demnach nicht zum Sondereigentum.

Weiter können nur solche Gebäudeteile zum Sondereigentum zählen, durch deren Veränderung oder Beseitigung das Gemeinschaftseigentum, das Sondereigentumsrecht eines anderen Wohnungseigentümers oder auch die äußere Gestaltung des Gebäudes nicht verändert werden, § 5 Abs. 1 WEG.

Für die Instandhaltung des Sondereigentums hat der jeweilige Sondereigentümer alleine zu sorgen und auch alle hierfür anfallenden Kosten zu übernehmen, § 14 WEG.

Zum Sondereigentum gehören zum Beispiel das in einer Wohnung befindliche Bad, der Balkonraum, Einbauschränke, Innenbeschläge und Innenrahmen von Fenstern, Fliesen, Heizkörper, der Innenputz, Dachterrassen, Innentüren und nicht tragende Innenwände.

Das Gemeinschaftseigentum

Das Gemeinschaftseigentum wird in Angrenzung zum Sondereigentum definiert. Alle Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht Sondereigentum sind, zählen zum gemeinschaftlichen Eigentum, § 1 Abs. 5 WEG. Weiter zählt zum gemeinschaftlichen Eigentum zwingend das Grundstück, auf dem sich das Gebäude befindet.

Alle Gebäudeteile, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, zählen zum gemeinschaftlichen Eigentum und können nicht Sondereigentum sein.

So zählen zum Gemeinschaftseigentum klassischerweise die Treppen eines Gebäudes, die Bedachung, die Ver- und Entsorgungsleitungen, die Heizungsanlage, der Hauseingang, der Kellerboden und die Kellerdecke sowie Fahrstuhlanlagen und die Fassade des Hauses.

Alle Gebäudeteile und Flächen, die im Gemeinschaftseigentum stehen, werden durch die Eigentümergemeinschaft verwaltet. Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums haben alle Miteigentümer, in der Regel entsprechend ihres jeweiligen Miteigentumsanteils, zu tragen, § 16 Abs. 2 WEG.

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