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Gemeinschaftseigentum - Sondereigentum
Wieso trennt man Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum?
Die Unterscheidung von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum spielt vor allem wegen der Kostenlast für die Instandhaltung eine Rolle. Die Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum tragen alle Wohnungseigentümer gemeinsam nach ihren Anteilen ( § 16 Abs. 2 WEG) . Kosten des Sondereigentums trägt jeder Sondereigentümer allein (§ 14 Nr. 1 WEG).
Gemeinschaftseigentum
Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle Teile des Gebäudes, die für den Bestand oder die Sicherheit nötig sind. Das sind z. B. das Fundament und die tragenden Wände und Decken. Gemeinschaftseigentum sind Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen. Das sind z. B. Flure und der Heizraum. Es gehört alles zum Gemeinschaftseigentum, was nicht verändert, beseitigt oder eingefügt werden kann, ohne dass sich dadurch die äußere Gestalt des Gebäudes ändert. Gemeint ist damit Fassade mit Fenstern, Balkonen und Dach.
Sondereigentum
Die Teile des Gebäudes, die nicht Gemeinschaftseigentum sind, können dem Sondereigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers zugeordnet werden. Dafür kommen Innenputz, Innenanstrich, Tapeten, Fußbodenbeläge, Innentüren, nicht tragende Zwischenwände und sanitäre Einrichtungen in Betracht. Entscheidend ist nicht, was Sondereigentum sein kann, sondern was Sondereigentum ist. Das ergibt sich aus der Teilungserklärung. Nur die Gebäudeteile, die ausdrücklich als Sondereigentum bezeichnet sind, sind Sondereigentum.
Sind Balkone oder Terrassen Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?
Die konstruktiven Teile wie die Bodenplatte (=Balkondecke) und die gestaltgebenden Teile wie der Außenanstrich des Geländers sind zwingend Gemeinschaftseigentum. Sondereigentumsfähig ist nur der Bodenbelag. Das gilt entsprechend für Terrassen.
Sind Carports Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum ?
An Carports kann kein Sondereigentum begründet werden, weil es die äußere Gestalt der Wohnanlage prägt.
Sind Doppelparker Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?
Die Rechtslage ist paradox. An der Fläche in der Garage, auf der der Doppelparker steht, kann Sondereigentum begründet werden. Die Hebebühne steht als konstruktiver Bestandteile des Gebäudes zwingend in Gemeinschaftseigentum. Das führt dazu, dass alle Wohnungseigentümer die aufwändigen Instandhaltungsarbeiten tragen müssen.
Sind Fenster Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?
Fenster sind Gemeinschaftseigentum, weil sie das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes prägen. Etwas anders mag nur in sehr alten Häusern gelten, die noch Innen- und Außenfenster haben. In diesen Fällen sind die Innenfenster sondereigentumsfähig.
Ist die Heizung Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?
Zentralheizungen sind Gemeinschaftseigentum, weil sie der Versorgung aller Wohnungseigentümer dienen. Die Rohre sind aber ab dem Punkt sondereigentumsfähig, wo sie in das Sondereigentum abzweigen.