Entstehen, Erlöschen und Übertragbarkeit eines Sondernutzungsrechts

Das Gesetz spricht zwar in § 5 Abs. 4 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) von einem Sondernutzungsrecht, es definiert aber an keiner Stelle, wie ein Sondernutzungsrecht begründet werden kann. In der Praxis sind jedoch Sondernutzungsrechte aus der Welt des Wohnungseigentums als Befugnis für einen Eigentümer, ein im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Raum oder eine Fläche unter Ausschluss der anderen Eigentümer, nicht mehr wegzudenken. Die Rechtspraxis hat demnach auch verschiedene Wege ersonnen, wie Sondernutzungsrechte zugunsten eines Wohnungseigentümers wirksam begründet werden können.

So kann ein Sondernutzungsrecht zugunsten eines Wohnungseigentümers zum einen bereits durch Aufnahme des Sondernutzungsrechtes in die Teilungserklärung bzw. die Gemeinschaftsordnung begründet werden.

Aber auch in den Fällen, in denen Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung zu einem Sondernutzungsrecht keine Angaben enthalten, kann ein Sondernutzungsrecht im Nachhinein durch Vereinbarung unter den Wohnungseigentümern begründet werden.

Bei einer Vereinbarung eines Sondernutzungsrechtes unter den Wohnungseigentümern ist es zwingend erforderlich, dass alle Eigentümer zu der Regelung ihr Einverständnis signalisieren. Ein lediglich mit Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer beschlossenes Sondernutzungsrecht begründet keine Rechte und ist nichtig. Von diesem Grundsatz kann nur in Ausnahmefällen abgewichen werden, wenn die Gemeinschaftsordnung eine entsprechende Regelung enthält, wonach die Begründung eines Sondernutzungsrechtes auch mit Stimmenmehrheit möglich ist.

Einer bestimmten Form bedarf die Vereinbarung über die Einräumung eines Sondernutzungsrechtes grundsätzlich nicht. Es ist auch eine mündliche Vereinbarung über die Begründung eines Sondernutzungsrechtes wirksam.

Eine konkludente oder stillschweigende Begründung eines Sondernutungsrechtes kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht. Hierfür reicht es insbesondere regelmäßig nicht aus, wenn ein Wohnungseigentümer ein bestimmtes Nutzungsrecht auch über Jahre hinaus ausgeübt hat. Vielmehr müssen alle Eigentümer (auch stillschweigend) bewusst ein besonderes Nutzungsrecht begründen wollen.

Wer kann sich auf das Sondernutzungsrecht berufen?

Die Frage, wer sich auf ein Sondernutzungsrecht berufen kann, richtet sich danach, ob die Vereinbarung über die Einräumung des Sondernutzungsrechtes in das Grundbuch eingetragen ist oder nicht.

Haben sich die Eigentümer lediglich untereinander auf ein Sondernutzungsrecht zugunsten eines Eigentümers geeinigt und wurde das Recht nicht im Grundbuch eingetragen, dann kann sich auf das Sondernutzungsrecht auch nur derjenige Eigentümer berufen, zu dessen Gunsten das Recht vereinbart wurde. Wird die Wohnung, mit dem das Sondernutzungsrecht verbunden ist, veräußert, dann erlischt das nicht in das Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrecht. Der Erwerber der Wohnung kann sich auf das Recht nicht berufen.

Anders verhält es sich, wenn das Recht in das Grundbuch eingetragen wurde. In diesem Fall wirkt das Sondernutzungsrecht „dinglich“, es kann sich also auch ein neu hinzukommender Eigentümer, zu Gunsten dessen Wohnungseigentum das Sondernutzungsrecht eingetragen wurde, auf das besondere Nutzungsrecht berufen.

Wann erlischt ein Sondernutzungsrecht?

Ein wirksam entstandenes Sondernutzungsrecht kann durch Verzichtsvertrag des begünstigten Eigentümers wieder aufgehoben werden. Erforderlich ist dabei grundsätzlich auch die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer.

Ein einseitiger Verzicht des Sondernutzungsberechtigten ist grundsätzlich nicht möglich, nachdem mit einem Sondernutzungsrecht auch negative Aspekte (z.B. Instandhaltungs- oder Verkehrssicherungspflichten) verknüpft sein können, die der Berechtigte nicht einfach durch einseitigen Verzicht auf die Gemeinschaft abwälzen darf.

Kann man ein Sondernutzungsrecht übertragen?

Ein Sondernutzungsrecht, gleich ob im Grundbuch eingetragen oder durch Vereinbarung begründet, kann auf ein anderes Mitglied der Eigentümergemeinschaft, nicht jedoch auf einen außen stehenden Dritten durch Abtretung übertragen werden.

Ein im Grundbuch nicht eingetragenes Sondernutzungsrecht geht bei Veräußerung der Wohneinheit nicht automatisch auf den Erwerber über. Vielmehr müssen alle Eigentümer damit einverstanden sein, dass dem Erwerber als neuem Mitglied der Gemeinschaft das Sondernutzungsrecht zustehen soll.

Dritte, die nicht Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft sind, können aber von einem Sondernutzungsrecht in der Form profitieren, dass ihnen der Berechtigte das Recht zur Nutzung einräumt.

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