Grundlagen zum Sondernutzungsrecht

Einzelnen Wohnungseigentümern kann hinsichtlich einzelner Flächen oder Räume ein besonderes und andere Miteigentümer ausschließendes Nutzungsrecht eingeräumt werden. Man spricht in diesem Fall von einem so genannten Sondernutzungsrecht.

Ein Sondernutzungsrecht ist nicht deckungsgleich mit dem Sondereigentum, kommt ihm von den rechtlichen Wirkungen her aber nahe.

Mit einem Sondernutzungsrecht kann einem einzelnen Wohnungseigentümer das Recht zur alleinigen Nutzung einer im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Fläche oder eines Raumes zugewiesen werden.

In der Praxis werden Sondernutzungsrechte beispielsweise an einzelnen KFZ-Stellplätzen, Gartenflächen oder auch Kellerräumen begründet. Derjenige Wohnungseigentümer, dem das Sondernutzungsrecht zugewiesen ist, kann aufgrund dieses Rechts jeden anderen Wohnungseigentümer und auch jeden Dritten von dem Gebrauch des ihm exklusiv zugewiesenen Raums bzw. der ihm zugewiesenen Fläche ausschließen.

Ein Sondernutzungsrecht kann immer nur zugunsten eines Wohnungseigentümers begründet werden, nie zugunsten eines Dritten, der mit der Wohnanlage gar nichts zu tun hat.

Möglich ist es hingegen, dass der mit einem Sondernutzungsrecht ausgestattete Wohnungseigentümer sein Benutzungsrecht auf einen Dritten überträgt oder einem Dritten das Nutzungsrecht überlässt. So kann ein Gewerbetreibender seinen Kunden das Nutzungsrecht an KFZ-Stellplätzen vor dem Gebäude einräumen. Den anderen Miteigentümern ist es regelmäßig nicht gestattet, diese Nutzungsüberlassung durch Beschluss oder tatsächliche Maßnahmen einzuschränken.

Ist das Sondernutzungsrecht zugunsten eines bestimmten Wohnungseigentümers bereits in der Teilungserklärung vorgesehen oder wird es später durch Vereinbarung und Eintragung in das Grundbuch begründet, dann wirkt das Sondernutzungsrecht auch zugunsten des Rechtsnachfolgers des jeweiligen Wohnungseigentümers, § 10 Abs. 3 WEG. Wird die mit dem Sondernutzungsrecht ausgestattete Wohnung also eines Tages veräußert, dann kann sich auch der Erwerber auf das Sondernutzungsrecht berufen.

Auch der Inhaber eines Sondernutzungsrechtes ist allerdings in Fragen des Gebrauchs der fraglichen Fläche oder des fraglichen Raumes nicht frei von jeglichen Beschränkungen. Vielmehr darf er auch von seinem Sondernutzungsrecht (wie im Übrigen auch von dem Sondereigentum) nur in solcher Weise Gebrauch machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer bzw. Bewohner über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst, § 14 WEG.

Es liegt auf der Hand, dass dieser Appell an ein gedeihliches Miteinander von Sondernutzungsberechtigtem und anderen Bewohnern der Wohnanlage von den Betroffenen im Einzelfall durchaus sehr unterschiedlich interpretiert wird. Die Zahl der Gerichtsverfahren, durch die darüber zu befinden war, was für ein geordnetes Zusammenleben erforderlich und wann eine Beeinträchtigung der anderen Bewohner unvermeidlich ist, geht jedes Jahr in die Tausende.

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