Inhalt des Sondernutzungsrecht

Welchen Inhalt ein Sondernutzungsrecht hat, kann bei der Bestellung des Rechtes grundsätzlich frei bestimmt werden. Dem Grunde nach ist davon auszugehen, dass durch ein Sondernutzungsrecht dem Rechteinhaber das Recht eingeräumt wird, den betroffenen Raum oder die betroffene Fläche alleine und unter Ausschluss der anderen Miteigentümer zu gebrauchen und zu nutzen.

Sollen bestimmte Nutzungen ausgeschlossen oder die Nutzung nur eingeschränkt gewährt werden, dann ist dies bei der Begründung des Sondernutzungsrechtes anzugeben.

Auch ein ohne Einschränkungen vereinbartes Sondernutzungsrecht ist jedoch nie schrankenlos.

So ergibt sich Einschränkung eines Sondernutzungsrechtes bereits regelmäßig aus der Zweckbestimmung des Raumes oder der Fläche, an der das besondere Nutzungsrecht besteht. Enthält die Teilungserklärung hierzu konkrete Angaben, dann darf man von seinem Sondernutzungsrecht nicht in einer dieser Festlegung widersprechenden Art und Weise Gebrauch machen. So darf aus einem Dachboden, an dem ein Sondernutzungsrecht besteht, kein Wohnraum werden und ein Kellerabteil darf nicht in einen Schlafplatz für die Kinder umgebaut werden.

Weiter können sich ebenso wie bei der Nutzung seines Sondereigentums durch einen Wohnungseigentümer auch bei einem zunächst schrankenlos eingeräumten Sondernutzungsrecht aus § 14 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) für den Berechtigten Einschränkungen in der Ausübung seines Sondernutzungsrechts ergeben.

Auch bei der Ausübung eines Sondernutzungsrechtes gilt danach für den Berechtigten, dass die konkrete Nutzung durch den Berechtigten für die anderen Wohnungseigentümer nicht mit einem vermeidbaren und erheblichen Nachteil verbunden sein darf. Der Sondernutzungsberechtigte darf also im Rahmen des ihm eingeräumten Rechtes nicht machen was er will. Die Rechte der anderen Wohnungseigentümer und die Grundsätze eines vernünftigen nachbarschaftlichen Verhältnisses beschränken jedes Sondernutzungsrecht.

Sondernutzungsrecht an Garten

Wo hier die Grenze zwischen erlaubter Ausübung des Sondernutzungsrechtes und unzulässiger Beeinträchtigung der Mitbewohner liegt, wird im Streitfall von den Gerichten anhand der Umstände des Einzelfalls bestimmt.

Gerade bei einem an einer Gartenfläche zugunsten eines Wohnungseigentümers eingeräumten Sondernutzungsrechts gehen dabei die Meinungen zur Zulässigkeit einzelner Maßnahmen oft weit auseinander.

So haben Gerichte bereits entschieden, dass pflanzliche Aktivitäten des an einer Gartenfläche Sondernutzungsberechtigten von den anderen Eigentümern grundsätzlich hinzunehmen sind. Ob der Berechtigte auf der Fläche Blumen, Sträucher oder einfach einen Rasen anpflanzen will, obliegt danach grundsätzlich seiner freien Entscheidung.

Je nachhaltiger und im Zweifel auch beeinträchtigender jedoch die Maßnahmen des Sondernutzungsberechtigten werden, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass die anderen Eigentümer ihm sein Wirken untersagen können. So wird der Sondernutzungsberechtigte z.B. nicht alleine darüber entscheiden können, ob er auf der ihm zugewiesenen Sondernutzungsfläche große Bäume anpflanzt oder vorhandene Bäume fällt.

Ebenso wird es von den Gerichten regelmäßig als unzulässig angesehen, wenn auf einer mit einem Sondernutzungsrecht versehenen Gartenfläche größere bauliche Veränderungen, so zum Beispiel die Errichtung eines Gartenhauses oder eine Carports, durchgeführt werden.

Je nachhaltiger das Vorhaben des Sondernutzungsberechtigten ist und je mehr das äußere Erscheinungsbild der gesamten Wohnanlage von den Plänen beeinträchtigt wird, desto eher wird es dem Sondernutzungsberechtigten zu empfehlen sein, im Vorfeld die Zustimmung der anderen Eigentümer zu den Maßnahmen einzuholen. Unterlässt er dies und setzt er sein Vorhaben ohne Rücksprache mit den weiteren Betroffenen um, läuft er Gefahr, auf Verlangen auch nur eines betroffenen Miteigentümers Rückbaumaßnahmen in die Wege leiten zu müssen.

Instandhaltung und Verkehrssicherungspflichten

Auch Flächen oder Räume, an denen ein Sondernutzungsrecht gewährt wurde, verbleiben gemeinschaftliches Eigentum aller Wohnungseigentümer. An diesem Grundsatz ändert also auch die Tatsache, dass nur ein Eigentümer ein exklusives Nutzungsrecht hat, nichts.

Dem Grunde nach verbleibt es daher auch Sache der Eigentümergemeinschaft, in den fraglichen Bereichen für die Instandhaltung und die Verkehrssicherheit zu sorgen.

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