Bauliche Veränderungen

Bauliche Veränderungen

Eine bauliche Veränderung ist jede dauerhafte Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die zu einem Zustand führt, der von der Teilungserklärung abweicht. Dazu muss nicht zwingend in die Bausubstanz eingegriffen werden; es genügt auch ein neuer Farbanstrich für eine bauliche Veränderung.

Arten von baulichen Veränderungen

Es gibt drei Arten von baulichen Änderungen: Solche, die der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG), solche die der Modernisierung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen (§ 22 Abs. 2 WEG) und sämtliche anderen baulichen Maßnahmen (§ 22 Abs. 1 WEG). Grundsätzlich müssen alle betroffenen Eigentümer einem Beschluss über eine bauliche Maßnahme zustimmen, deren Rechte durch die Baumaßnahme beeinträchtigt werden. Das gilt uneingeschränkt für die sonstigen baulichen Maßnahmen. Bei Baumaßnahmen zur Instandhaltung genügt ausnahmsweise die einfache Mehrheit; bei Baumaßnahmen zur Modernisierung die Dreiviertel-Mehrheit. Rechtmäßig sind Beschlüsse über Instandhaltungsmaßnahmen und Modernisierungen, wenn sie ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen; Beschlüsse über sonstige bauliche Veränderungen hingegen sind rechtmäßig, wenn alle betroffenen Wohnungseigentümer zugestimmt haben. Allerdings kann sich aus der Teilungserklärung ergeben, dass die Wohnungseigentümer sonstige bauliche Veränderungen mit qualifizierter Mehrheit beschließen dürfen. Diese Regelungen sind wirksam, obwohl sie von § 22 Abs. 1 WEG abweichen. Ist keine derartige Regelung in der Teilungserklärung vorhanden, kann die Gemeinschaft die bauliche Veränderung durch Mehrheit beschließen und darauf hoffen, dass kein Wohnungseigentümer den Beschluss anficht (sog. Zitterbeschluss). Nach Bestandskraft des Mehrheitsbeschlusses sind auch die Wohnungseigentümer daran gebunden, die dagegen gestimmt haben. In Mehrhausanlagen weicht die Teilungserklärung oft vom Gesetz ab, wenn es um die Gestaltung der einzelnen Gebäude geht. Das ist zulässig. Die Wohnungseigentümer in den jeweiligen Gebäuden dürfen dann ohne Zustimmung der Wohnungseigentümer in den anderen Gebäuden über die bauliche Gestaltung frei entscheiden.

Zustimmungsvorbehalt des WEG-Verwalters

Manche Teilungserklärungen sehen die Zustimmung des WEG-Verwalters zu eine Baumaßnahme vor. Die Zustimmung des WEG-Verwalters ersetzt aber nicht die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer. Durch die Regelung soll lediglich verhindert werden, dass ein Wohnungseigentümer Baumaßnahmen betreibt im Glauben, niemand anderen zu stören. Meldet er sich vorher beim WEG-Verwalter, wie es die Teilungserklärung vorsieht, kann er rechtzeitig darüber informiert werden, dass die Baumaßnahme doch zustimmungspflichtig ist. Die Zustimmung ist jedenfalls nach herrschender Meinung an keine Form gebunden. Sie darf auch außerhalb der Wohnungseigentümerversammlung eingeholt werden, wobei sich eine schriftliche Bestätigung aller zustimmungsberechtigten Wohnungseigentümer aus Beweiszwecken empfiehlt. Vorsicht ist geboten bei mehreren Bruchteilseigentümern einer Eigentumswohnung (Bsp: Eheleute). Es müssen alle im Grundbuch eingetragenen Miteigentümer zustimmen. Seit der WEG-Reform im Jahr 2007 entstand ein weiteres Problem: Die Einholung der Zustimmung außerhalb der Eigentümerversammlung wird seitdem in der juristischen Literatur kontrovers diskutiert. Ein Teil der Literatur geht davon aus, dass bauliche Veränderungen nur nach Vorbefassung und Zustimmung der Gemeinschaft auf der Eigentümerversammlung zulässig sein können. Aus diesem Grund empfiehlt es sich bis zu einer höchstrichterlichen Klärung der Frage, die Zustimmung auf der Eigentümerversammlung einzuholen.

Bestandsschutz

Die strenge Regelung in § 22 WEG dient dem Bestandsschutz. Sobald der erste Wohnungseigentümer vom Bauträger seine Wohnung gekauft hat und eingezogen ist, ist der Zustand des Gemeinschaftseigentums geschützt gegen jegliche Veränderungen. Es ist eine sog. werdende Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden, die wie eine "richtige" WEG verwaltet wird. Baut bspw. der Bauträger auf Wunsch eines Erwerbers den Dachboden entgegen der Teilungserklärung aus, liegt eine bauliche Veränderung nur vor, wenn mindestens ein Wohnungseigentümer zum Zeitpunkt des Ausbaus schon eingezogen war. Allerdings kann man sich auch dagegen wehren, in dem man nicht den Wohnungseigentümer des Dachbodens, sondern den Bauträger in die Pflicht nimmt, weil das Gebäude nicht der Baubeschreibung entspricht, also ein Baumangel vorliegt (siehe "Baumängel").

Abwehransprüche

Wehren kann sich der betroffene Wohnungseigentümer, wenn er durch die bauliche Veränderung einen Nachteil erleidet, also eine nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung. Maßgebend ist, ob sich ein durchschnittlicher und verständiger Wohnungseigentümer gestört fühlen darf. Nachteile liegen typischerweise vor, wenn Gebäudeteile eingegriffen wird, die die Sicherheit betreffen. Auch wenn der optische Gesamteindruck verändert wird oder wenn durch die bauliche Veränderung Räume intensiver genutzt werden können, liegt eine bauliche Veränderung vor. Bspw. Zäune oder Hecken auf dem Sondernutzungsrecht sind i. d. R. nachteilig, wenn sie höher als 80,00 cm sind. Parabolantennen (sog. Satellitenschüsseln) sind nachteilig und bedürfen daher der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer.

Allerdings kann der einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Zustimmung haben, wenn er sein Informationsbedürfnis nur auf diesem Weg befriedigen kann. Bei ausländischen Wohnungseigentümern hängt das immer im Einzelfall davon ab, ob z. B. Sender aus dem Heimatland im Internet verfügbar sind und er deswegen eine Parabolantenne benötigt. Unabhängig von der Frage, ob ein Anspruch besteht, ist ein Wohnungseigentümer jedenfalls nicht berechtigt, ohne Vorbefassung der Gemeinschaft eine Parabolantenne einfach zu installieren. Ohne Zustimmung muss die Antenne entfernt werden.