Bauliche Veränderungen – Darf der Wohnungseigentümer umbauen?

Jeder Eigentümer eines isoliert stehenden Hauses kann seine Immobilie grundsätzlich nach Herzenslust umbauen und verändern. Wenn keine öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften dagegen sprechen, kann der Eigentümer zum Beispiel das Dach mit blauen Dachziegeln eindecken, sein Haus um einen Wintergarten erweitern oder auch die Optik seines Anwesens durch den Einbau neuer Fenster nachhaltig verändern.

Solche Freiheiten hat der Wohnungseigentümer nicht. Er muss immer in Rechnung stellen, dass durch jegliche von ihm geplante bauliche Maßnahme auch das Recht der anderen an der Wohnanlage beteiligten Wohnungseigentümer betroffen sein kann.

Bauliche Veränderungen und Änderungen der äußeren Gestaltung des Gebäudes unterliegen deshalb im Wohnungseigentumsrecht einem strengen Regime. Dem Grunde nach muss sich der änderungswillige Wohnungseigentümer darauf einrichten, dass er für seine Pläne die Zustimmung all derjenigen anderen Wohnungseigentümer benötigt, die von den Maßnahmen nachhaltig betroffen sein können.

Dabei liegen – grundsätzlich zustimmungspflichtige – bauliche Veränderungen auch dann vor, wenn sich die Änderungen räumlich auf den Bereich einer Wohnung beschränken, aber eben doch alle Eigentümer betreffen. So kann bereits die Anbringung einer Sonnenschutzmarkise in diesem Sinne ebenso eine bauliche Änderung sein, wie die Verglasung des Balkons oder der Einbau neuer Außenfenster.

Der Zulässigkeit von solchen oder ähnlichen baulichen Änderungen widmet sich mit dem § 22 WEG ein ganzer Paragraf im Wohnungseigentumsgesetz. Nach den dort formulierten Grundsätzen gilt folgendes:

Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung

Eine bauliche Änderung ist immer von bloßen Maßnahmen der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG zu unterscheiden. Soweit eine bauliche Maßnahme vorliegt, die lediglich der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung der Anlage dient, ist § 22 WEG nicht einschlägig.

Eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung kann jederzeit mit Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer beschlossen werden.

Zulässigkeit von baulichen Veränderungen

Haben die geplanten Maßnahmen aber mit der Instandhaltung und Instandsetzung nichts zu tun, dann gilt grundsätzlich, dass alle von der Maßnahme betroffenen anderen Eigentümer zu der Durchführung der Maßnahme ihre Zustimmung geben müssen.

Zu diesem grundsätzlichen Zustimmungserfordernis für jegliche bauliche Veränderung enthält allerdings § 22 Abs. 1 S. 2 WEG eine Ausnahmevorschrift. Danach ist die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer wieder entbehrlich, wenn den anderen Wohnungseigentümern durch die geplante Maßnahme „kein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil“ erwächst. Diese Formulierung stammt aus § 14 Nr. 1 WEG und strotzt natürlich nur so vor unbestimmten Rechtsbegriffen, die man ohne Kenntnis der hierzu ergangenen Rechtsprechung kaum in den Griff bekommt.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat die Voraussetzungen, unter denen eine Zustimmung der anderen Eigentümer zu einer baulichen Veränderung in einem Urteil aus dem Jahr 1993 einmal dahingehend präzisiert, dass die Beeinträchtigung der Rechte der anderen Eigentümer lediglich „belanglos oder bagatellartig“ sein darf (OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.06.1993, 3 Wx 129/92).

Im Regelfall wird man daher davon ausgehen müssen, dass die Ausnahmevorschrift des § 22 Abs. 1 S. 2 WEG eher nicht eingreift.

Danach gilt im Allgemeinen der Grundsatz, dass eine bauliche Änderung nur dann beschlossen oder verlangt werden kann, wenn jeder der von der Maßnahme beeinträchtigte Eigentümer seine Zustimmung erklärt hat.

In der Teilungserklärung kann von diesem Zustimmungserfordernis eine abweichende Regelung enthalten sein. So ist es möglich, die Zulässigkeit von baulichen Änderungen von einem Mehrheitsbeschluss der Eigentümer oder aber auch zusätzlich von der Zustimmung des Verwalters abhängig zu machen.

Modernisierungsmaßnahmen mit Stimmenmehrheit beschließen

Im Rahmen der WEG-Reform im Jahr 2007 wurde in § 22 Abs. 2 WEG für bauliche Änderungen, die der Modernisierung oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, im Vergleich zu dem strikten Zustimmungserfordernis des § 22 Abs. 1 WEG eine Erleichterung geschaffen.

Soweit solche Maßnahmen nämlich die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können die Maßnahmen durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer beschlossen werden.

So kann z.B. die Anbringung einer neuen Wärmedämmung auf der Fassade oder der Einbau neuer hoch isolierender Fenster als bauliche Änderung nach dieser Vorschrift mit einer dreiviertel Mehrheit – und auch gegen den erklärten Willen betroffener Eigentümer – von der Gemeinschaft beschlossen werden.

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