Was ist eine Anfechtungsklage? Muss man Fristen beachten?

Mit einer so genannten Anfechtungsklage können einzelne oder auch mehrere Wohnungseigentümer einen von der Gemeinschaft gefassten Beschluss vom Gericht für ungültig erklären lassen, § 46 WEG.

Wenngleich bei der Anfechtungsklage in den allermeisten Fällen die Beseitigung eines von der Gemeinschaft gefassten Beschlusses im Vordergrund steht, kann ein Eigentümer mittels einer Anfechtungsklage auch die Gültigkeit eines Beschlusses vom Gericht feststellen lassen, um Zweifel über das ordnungsgemäße Zustandekommen des Beschlusses beseitigen zu lassen.

In aller Regel wird die Anfechtungsklage jedoch erhoben, um einen rechtswidrigen Beschluss zu beseitigen und mit der Anfechtung auch dem Verwalter die Grundlage für eine Vollziehung des Beschlusses zu entziehen.

Wer kann eine Anfechtungsklage erheben?

§ 46 WEG sieht vor, dass eine Anfechtungsklage von einem oder auch von mehreren Wohnungseigentümern gemeinsam angestrengt werden kann. Nicht klagebefugt ist hingegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche.

Auch der Verwalter kann gegen die Eigentümer eine Anfechtungsklage erheben, wenn er einen von der Gemeinschaft gefassten Beschluss für offensichtlich rechtswidrig erachtet oder wenn der Verwalter gegen einen Beschluss vorgehen will, mit dem er von den Eigentümern abberufen wurde.

Unter Umständen kann auch der Erwerber einer Eigentumswohnung, der noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, eine Anfechtungsklage erheben.

Klagegegner sind bei einer Anfechtungsklage eines einzelnen Wohnungseigentümers die übrigen Eigentümer.

Muss man bei der Klageerhebung eine Frist beachten?

Will man als Wohnungseigentümer gegen einen Beschluss im Wege der Anfechtungsklage vorgehen, so muss man zwei wichtige Fristen im Auge behalten.

Wichtig ist zunächst, dass man die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhebt, § 46 Abs. 1 S. 2 WEG. Diese Monatsfrist beginnt in dem Moment zu laufen, in dem der Beschluss durch die Eigentümer gefasst wurde. In aller Regel ergibt sich das Datum des Beschlusses aus dem Protokoll über die Eigentümerversammlung.

Für die Einmonatsfrist kommt es hingegen ausdrücklich nicht darauf an, ob der Eigentümer, der den Beschluss anfechten will, an der fraglichen Versammlung teilgenommen hat oder wann dem Eigentümer das Protokoll über die Versammlung zugestellt wurde.

Die zweite Frist, die der Eigentümer bei einer Anfechtungsklage im Auge behalten muss, bezieht sich auf die Begründung der Klage. Eine Anfechtungsklage muss nämlich spätestens zwei Monate nachdem der Beschluss gefasst worden ist, gegenüber dem Gericht begründet werden.

Versäumt man eine der beiden Fristen, so wird die Anfechtungsklage vom Gericht als unzulässig abgewiesen.

Daraus folgt, dass es in der Praxis sehr wohl rechtswidrige Beschlüsse einer Eigentümergemeinschaft geben kann, die nach Ablauf der einmonatigen Klagefrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG endgültig wirksam werden und auch nicht mehr beseitigt werden können.

Hat man bei Fristversäumnis gar keine Chance mehr?

Der betroffene Eigentümer, der sich in Anbetracht eines rechtswidrigen Beschlusses sagen lassen muss, dass der Beschluss alleine aus formalen Gründen und weil der Eigentümer die Klagefrist versäumt hat, wirksam ist, muss allerdings noch nicht endgültig aufgeben.

Wenn den Eigentümer an der Versäumung der einmonatigen Klagefrist keine Schuld trifft, dann kann er einen so genannten Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nach §§ 233 ff. ZPO (Zivilprozessordnung) stellen. Eine solche unverschuldete Fristversäumnis wird zum Beispiel dann anzunehmen sein, wenn der fragliche Beschluss hinter dem Rücken des Eigentümers gefasst wurde und der betroffene Eigentümer von der Beschlussfassung gar keine Ahnung hatte.

Weiter gilt die Monatsfrist des § 46 WEG nicht für nichtige Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft. Im Gegensatz zu nur rechtswidrigen – und nur innerhalb der Monatsfrist anfechtbaren – Beschlüssen leiden nichtige Beschlüsse unter einem so schweren Mangel, dass sie nicht nur schwebend unwirksam, sondern von vornherein unwirksam und nichtig sind. Die Nichtigkeit eines Beschlusses kann auch nach Ablauf der Monatsfrist vom Gericht festgestellt werden.

Ein Beschluss einer Wohnungseigentümerversammlung ist nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nichtig, wenn er gegen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes verstößt, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kann sich die Nichtigkeit eines Beschlusses sich ferner daraus ergeben, „dass der Beschluss seinem Inhalt nach gegen andere zwingende Vorschriften oder die guten Sitten verstößt, in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingreift oder die Grenzen der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft überschreitet“ (BGH, Urteil vom 27.03.2009, V ZR 196/08).

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