Wirtschaftsplan - Jahresabrechnung

Wirtschaftsplan - Jahresabrechnung

Die Jahresabrechnung wird einmal pro Jahr erstellt. Das ist Aufgabe des WEG-Verwalters, § 28 Abs. 3 WEG. Überprüft wird die Jahresabrechnung vom Verwaltungsbeirat, bevor sie der Gemeinschaft zur Beschlussfassung vorgelegt wird. Die Jahresabrechnung besteht aus drei Teilen:

• Aufstellung aller Einzahlungen und Auszahlungen
• Kontenabgleich
• Darstellung der Instandhaltungsrückstellung

Fehlt eines der drei Elemente einer Jahresabrechnung, ist der Genehmigungsbeschluss anfechtbar, weil die Jahresabrechnung nicht überprüft werden kann, wenn ein notwendiges Element fehlt.

Einzahlungen und Auszahlungen sind grundsätzlich in dem Wirtschaftsjahr zu verbuchen sind, in dem sie getätigt wurden, auch wenn sie sich auf ein anderes Wirtschaftsjahr beziehen. Rechnungsabgrenzungen sind der Jahresabrechnung unzulässig. Ausnahmsweise lässt die Rechtsprechung Abgrenzungen bei der Heizkostenabrechnung nach der Heizkostenverordnung, bei der Wasserabrechnung und bei Zahlungen der Wohnungseigentümer auf Rückstände des Vorjahres bzw. Auszahlung von Guthaben aus der Vorjahresabrechnung zu. In Teil 1 erscheinen alle Auszahlungen, sogar solche, die der WEG-Verwalter unberechtigt tätigte. Schließlich hat der WEG-Verwalter das Verwaltungsvermögen durch die Auszahlungen verringert. Ersatzansprüche gegen den WEG-Verwalter sind nicht ausgeschlossen, wenn die WEG eine Abrechnung mit den unberechtigten Auszahlungen genehmigt, wohl aber durch die Entlastung. Die Hausgeldzahlungen des betreffenden Wirtschaftsjahres sind in der Abrechnung aufzuführen, damit der Wohnungseigentümer etwaige Fehler erkennen kann. Beim Eigentümerwechsel wird nur eine Abrechnung für das Wirtschaftsjahr erstellt. Nach der sog. Fälligkeitstheorie der Rechtsprechung ist immer der eingetragene Wohnungseigentümer zahlungspflichtig, für das Hausgeld, das während seiner Zeit als Eigentümer fällig wurde. Deshalb schuldet der Erwerber die Abrechnungsspitze aus der Jahresabrechnung, auch wenn sie der Veräußerer durch seinen Verbrauch verursacht hat.

In Teil 2 wird dargestellt, wie sich die gemeinschaftlichen Konten im Wirtschaftsjahr entwickelten. Hat der WEG-Verwalter in der Jahresabrechnung alle Einzahlungen und Auszahlungen erfasst, stimmt deren Differenz mit der Differenz der Anfangs- und Endbestände der Bankkonten überein. Der Kontenabgleich indiziert die rechnerische Richtigkeit der Gesamtabrechnung.

Teil 3 stellt die Entwicklung der Rücklage dar. Die Rücklage hat den Zweck, künftige Instandhaltungsmaßnahmen zu finanzieren. Aufgenommen wird, welchen Soll-Bestand die Rücklage hat und in welcher Höhe tatsächlich Geld vorhanden ist.

Die Gemeinschaft genehmigt die Jahresabrechnung durch Beschluss. Dadurch werden die Gesamtabrechnung und die daraus abgeleiteten Einzelabrechnungen rechtsverbindlich. Unwirksam sind Regelungen in der Teilungserklärung, wonach die Jahresabrechnung durch Zeitablauf oder Zustimmung des Verwaltungsbeirats wirksam wird. Dem einzelnen Wohnungseigentümer liegt bei der Beschlussfassung über die Genehmigung nur seine Einzelabrechnung vor.

Da er aber auch über die Einzeljahresabrechnungen der anderen Wohnungseigentümer Beschluss fassen soll, hat er nach der Rechtsprechung das Recht, dass er rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung und jederzeit während der Eigentümerversammlung Einsicht in die Abrechnungsunterlagen des WEG-Verwalters nehmen darf. Verwehrt der WEG-Verwalter die Einsichtnahme, kann der Wohnungseigentümer den Beschluss anfechten.

Der Wirtschaftsplan enthält wie die Jahresabrechnung eine Einzahlungs- und Auszahlungsrechnung. Der Unterschied besteht darin, dass es keine tatsächlichen Zahlungsvorgänge gibt, sondern dass es sich nur um eine Prognose für das Wirtschaftsjahr handelt. Wenn die Prognose des WEG-Verwalters nicht völlig aus dem Rahmen fällt, kann sich ein Wohnungseigentümer nicht gegen den Wirtschaftsplan wehren. Er muss die Jahresabrechnung abwarten, durch die die Prognose ausgeglichen wird.

Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan sollen die Finanzierung der WEG sicherstellen, weshalb die Wohnungseigentümer gegen Zahlungsklagen der WEG keine Aufrechnung erklären oder Zurückbehaltungsrechte ausüben dürfen.