Eigentümer treffen Gebrauchsregelungen durch einstimmige Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss

In § 13 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) ist jedem Wohnungseigentümer das Recht eingeräumt, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren und die in Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile oder Flächen zu gebrauchen.

Diese Rechte des Eigentümers bestehen allerdings nicht schrankenlos. So bestimmt bereits das Gesetz in § 14 Nr. 1 WEG, dass jeder Eigentümer im Rahmen der Ausübung seines Gebrauchsrechtes auf andere Eigentümer Rücksicht zu nehmen hat.

Die Eigentümer haben es weiter in der Hand, durch so genannte Gebrauchsregelungen den Gebrauch und die Nutzung sowohl des Sonder- als auch des gemeinschaftlichen Eigentums zu regeln. Bekannte Beispiele solcher Gebrauchsregelungen finden sich in jeder größeren Wohnanlage in einer dort vorhandenen Hausordnung. Beliebter Inhalt einer solchen Hausordnung sind Regelungen zu Ruhezeiten, zur Zulässigkeit des Musizierens, von den Eigentümern zu übernehmende Reinigungspflichten bis hin zu Vorschriften über das Anbringen von Namensschildern an der Eingangstür.

Der Phantasie der Eigentümer bei dem Erlass einer Gebrauchsregelung sind grundsätzlich keine Grenzen gesetzt und die Regelungen können sowohl den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums ordnen als auch die Nutzung seines Sondereigentums durch den einzelnen Wohnungseigentümer einschränken.

Wie kommen Gebrauchsregelungen zustande?

Wie eine Gebrauchsregelung zustande kommt, ist in § 15 WEG geregelt. Danach gibt es nach § 15 Abs. 1 WEG Gebrauchsregelungen, die durch eine Vereinbarung der Eigentümer entstehen. In § 15 Abs. 2 WEG ist vorgesehen, dass die Eigentümer eine Gebrauchsregelung, soweit eine Vereinbarung nicht entgegensteht, mit Stimmenmehrheit beschließen können.

Das Gesetz unterscheidet also zwischen Gebrauchsregelungen, die nach § 15 Abs. 1 WEG einstimmig zustande kommen müssen (= Vereinbarung) und solchen Gebrauchsregelungen, für deren Zustandekommen bereits ein Mehrheitsbeschluss ausreicht, § 15 Abs. 2 WEG.

Welche Gebrauchsregelungen können mit Stimmenmehrheit beschlossen werden?

Nach § 15 Abs. 2 WEG können die Eigentümer mit Stimmenmehrheit „einen der Beschaffenheit der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsmäßigen Gebrauch beschließen“, soweit einem solchen Mehrheitsbeschluss keine einstimmige Vereinbarung nach § 15 Abs. 1 WEG entgegensteht.

Eine Gebrauchsregelung durch Mehrheitsbeschluss ist demnach in zweierlei Hinsicht eingeschränkt:

Soweit die Eigentümer den fraglichen Punkt bereits durch eine einstimmige Vereinbarung geregelt haben, kann diese Regelung nicht durch einen nur mit Stimmenmehrheit gefassten Beschluss wieder aufgehoben oder abgeändert werden.

Eine weitere Beschränkung einer mit Stimmenmehrheit beschlossenen Gebrauchsregelung resultiert aus dem Erfordernis in § 15 Abs. 2 WEG, wonach die Eigentümer lediglich die Kompetenz für Regelungen haben, die einem „ordnungsgemäßen Gebrauch“ dienen.

Die Grenzen, innerhalb derer sich die Eigentümer im Rahmen einer Gebrauchsregelung durch Mehrheitsbeschluss bewegen können, sind in § 14 Nr. 1 WEG definiert. Eine mit Stimmenmehrheit gefasste Gebrauchsregelung, die diese Grenzen überschreitet, ist nicht ordnungsgemäß und angreifbar.

So scheitern beispielsweise regelmäßig mehrheitlich gefasste Gebrauchsregelungen, die ein völliges Verbot der Haltung von Tieren oder des Musizierens vorsehen. Auch ein mehrheitlich gefasster Beschluss, wonach Wohnungen generell nicht vermietet werden dürfen, ist nicht ordnungsgemäß, schränkt den Eigentümer unbillig ein und ist demnach ebenfalls angreifbar.

Eine mehrheitlich beschlossene Gebrauchsregelung muss jedenfalls immer die Rechte aller anderen Eigentümer berücksichtigen und darf die Rechte des einzelnen Eigentümers weder unbillig erweitern noch einschränken.

Die einstimmig beschlossene Gebrauchsregelung

Wo den Eigentümern nach § 15 Abs. 2 WEG noch Schranken auferlegt sind, da können sie nach § 15 Abs. 1 WEG durch einstimmigen Beschluss (= Vereinbarung) tätig werden. Danach können die Wohnungseigentümer den Gebrauch sowohl des Sondereigentums als auch des gemeinschaftlichen Eigentums durch einstimmige Vereinbarung regeln.

So ist beispielsweise das totale Verbot der Tierhaltung oder des Musizierens wirksam, wenn alle Wohnungseigentümer sich darin einig sind und einen einstimmigen Beschluss fassen.

Sobald die Eigentümer Gebrauchsregelungen fassen wollen, die den Rahmen des „ordnungsgemäßen Gebrauchs“ sprengen, ist zwingend eine einstimmige Vereinbarung nach § 15 Abs. 1 WEG erforderlich.

Ob und wie einstimmig beschlossene Vereinbarungen wieder aufgehoben oder abgeändert werden können, hängt vom Einzelfall ab. Grundsätzlich ist auch für die Revision einer Vereinbarung die Mitwirkung aller Eigentümer erforderlich.

Das WEG sieht aber an einigen Stellen vor, dass die Eigentümer eine Vereinbarung auch mit Stimmenmehrheit wieder ändern können, so z.B. in § 12 Abs. 4 WEG.

Ebenfalls erachten Gerichte Regelungen in Gemeinschaftsordnungen, die die Aufhebung einer ehedem einstimmig gefassten Vereinbarung durch Mehrheitsbeschluss zulässt, für grundsätzlich wirksam.

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