Die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung

Im Zentrum des Interesses bei einer jeden Eigentümerversammlung stehen die Beschlüsse. Durch einen Beschluss wird der Wille der Eigentümergemeinschaft nach außen dokumentiert. Ein einzelner Beschlussgegenstand kann dabei sowohl mehrheitlich angenommen werden – positiver Beschluss – als auch abgelehnt werden – negativer Beschluss.

Beschlüsse in einer Eigentümerversammlung werden grundsätzlich mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst. Ein einstimmiger Beschluss ist nur in besonderen Fällen erforderlich, so z.B. wenn die Einstimmigkeit durch eine Vereinbarung der Eigentümer vorgeschrieben ist oder Gegenstand der Beschlussfassung Gebrauchsregelungen sind, die über den ordnungsgemäßen Gebrauch nach § 15 Abs. 2 WEG hinausgehen.

Wann ist eine Versammlung beschlussfähig?

Eine Versammlung der Eigentümer ist erst dann beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Eigentümer mehr als die Hälfte der Eigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe der Anteile, in der Versammlung vertreten sind. Sind die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten, ist das so genannte „Quorum“ erfüllt, können die Eigentümer wirksam und mit für alle bindender Wirkung Beschlüsse fassen.

Das Bestehen der Beschlussfähigkeit hat der Versammlungsleiter zu Beginn einer jeden Versammlung festzustellen.

Sind nicht genügend Eigentümer anwesend, dann tritt allerdings keine Blockade der Eigentümergemeinschaft ein. Zwar können an dem Tag, an dem der Verwalter zu der Versammlung eingeladen hat, keine Beschlüsse gefasst werden. Jedoch beruft der Verwalter sogleich eine neue Versammlung mit der gleichen Tagesordnung ein, § 25 Abs. 4 WEG. Bei dieser neuen Versammlung kommt es dann nicht mehr darauf an, wie viele Miteigentumsanteile der Einladung gefolgt und erschienen sind. Die so genannte Zweitversammlung ist vielmehr ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig, worauf in der Einberufung zu dieser zweiten Versammlung hinzuweisen ist.

Zuweilen verbinden Verwalter in Erwartung des Verfehlens des notwendigen Quorums für die Erstversammlung bereits in der ersten Einladung zu der ersten Versammlung zu einer Zweitversammlung, die dann lediglich eine halbe Stunde nach der ersten Versammlung beginnen soll.

Eine solche auch Eventualeinladung genannte Vorgehensweise ist nicht gesetzeskonform. Die in diesem Fall in der Zweitversammlung gefassten Beschlüsse sind nicht nichtig, aber sehr wohl anfechtbar.

Die Wohnungseigentümer können aber auch zur Frage der Zulässigkeit von Eventualeinladungen abweichende Vereinbarungen treffen.

Wie wird abgestimmt?

Das Gesetz enthält keine Vorgaben, wie in einer Wohnungseigentümerversammlung abzustimmen ist. Die Eigentümer können demnach frei darüber entscheiden, ob sie ihre Stimme im Rahmen der Abstimmung offen oder geheim, durch Handzeichen oder durch Ausfüllen eines Abstimmungszettels abgeben wollen.

Es besteht auch die Möglichkeit, sich bei einer Abstimmung der Stimme zu enthalten. Eine Stimmenthaltung wirkt sich auf das Abstimmungsergebnis grundsätzlich nicht aus. Für die Annahme oder die Ablehnung eines Beschlusses kommt es ausschließlich auf das Verhältnis der Stimmen, die für den Antrag gestimmt haben, zu den Stimmen, die gegen den Antrag votiert haben, an.

Wie ist das Stimmrecht geregelt?

Das Gesetz bestimmt in § 25 Abs. 2 WEG, dass jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat. Es ist dem Grunde nach also vorgesehen, dass jeder Eigentümer unabhängig von der Anzahl der in seinem Eigentum stehenden Wohnungen oder auch der Größe seiner Wohnung nur eine Stimme hat. Der Eigentümer der Fünf-Zimmer-Penthouse-Wohnung hat demnach das gleiche Stimmrecht wie der Eigentümer einer Ein-Zimmer-Studentenbude. Es gilt dem Grunde nach das so genannte Kopfstimmrecht.

Den Eigentümern steht es aber frei, dieses Kopfstimmrecht zugunsten eines anderen Maßstabes abzubedingen. Es kann demnach bereits in der Teilungserklärung oder aber auch in einer eigenen Stimmrechtsregelung vorgesehen werden, dass entscheidend für das Stimmrecht und das Gewicht einer Stimme die Höhe der Miteigentumsanteile oder aber auch die Anzahl der Wohnungen sein soll, die ein Eigentümer in der Anlage hält.

Das Stimmrecht eines Eigentümers kann nach § 25 Abs. 5 WEG entfallen, wenn sich die Beschlussfassung auf ein Rechtsgeschäft zwischen dem betroffenen Eigentümer und der Gemeinschaft bezieht oder darüber zu befinden ist, ob ein Rechtstreit gegen den betroffenen Eigentümer eingeleitet werden soll.

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