Durchführung der Eigentümerversammlung

Die Wohnungseigentümerversammlung ist das zentrale Organ zur Verwaltung einer Wohnanlage. Durch die Versammlung aller Wohnungseigentümer werden zentrale Fragen wie z.B. das Aufstellen oder auch Ändern einer Hausordnung, Fragen rund um die Instandhaltung und Instandsetzung der Anlage, das Bilden einer Instandhaltungsrücklage und auch das Aufstellen eines Wirtschaftsplans geklärt.

Um auf einer Eigentümerversammlung zu wirksamen Beschlüssen zu gelangen, müssen neben der Einberufung auch bei der Durchführung einige wichtige Spielregeln eingehalten werden.

Wer führt den Vorsitz bei der Versammlung?

Nach § 24 Abs. 5 WEG hat bei der Versammlung grundsätzlich der Verwalter den Vorsitz inne. Der Gesetzgeber ging bei dieser Regelung davon aus, dass der Verwalter unparteiisch ist und für einen fairen Ablauf der Versammlung auf Grundlage der aktuellen Tagesordnung sorgt.

Der Eigentümerversammlung steht es aber frei, mit Stimmenmehrheit einen anderen Versammlungsvorsitzenden – in aller Regel aus dem Kreis der Wohnungseigentümer – zu wählen.

Aufgabe des Vorsitzenden ist es, die Versammlung zu leiten und die Beschlüsse der Versammlung festzustellen und bekannt zu geben.

Der Versammlungsleiter erstellt ein Protokoll der Versammlung, in dem auch die in der Versammlung gefassten Beschlüsse wiedergegeben sein müssen, § 24 Abs. 6 WEG. In diesen Protokoll darf jeder Wohnungseigentümer Einsicht nehmen.

Wer darf an der Versammlung teilnehmen?

Teilnahmeberechtigt ist zunächst selbstverständlich jeder Wohnungseigentümer. Wird das Wohnungseigentum von einer juristischen Person gehalten, dann hat das vertretungsberechtigte Organ der juristischen Person ein Teilnahmerecht.

Eine Wohnungseigentümerversammlung ist grundsätzlich eine nicht öffentliche Veranstaltung. Dritte und Nichteigentümer haben daher dem Grunde nach kein Teilnahmerecht.

Von diesem Grundsatz gibt es jedoch zahlreiche Ausnahmen. So sind die gesetzlichen Vertreter eines Wohnungseigentümers, z.B. die Eltern des Kindes, das im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, ein Teilnahmerecht.

Ebenso steht es jedem Wohnungseigentümer frei, einen Dritten zur Ausübung des Stimmrechts zu bevollmächtigen und ihm auf diesem Weg auch die Teilnahme an der Versammlung zu ermöglichen. Den Eigentümern steht es allerdings frei, durch eine entsprechende Vereinbarung die Übertragung des Stimmrechts zu beschränken und damit auch Teilnahme beliebiger Dritter an der Versammlung auszuschließen.

Ob ein Berater eines Wohnungseigentümers, z.B. ein Anwalt, gemeinsam mit dem Eigentümer an der dem Grunde nach nicht öffentlichen Versammlung teilnehmen darf, ist im Einzelfall zu entscheiden. Hier wird jeweils das Interesse des einzelnen Eigentümers an einer fachkundigen Beratung gegen das Interesse der Gemeinschaft abzuwägen sein, die Versammlung nicht mit Spezialisten zu überfrachten und den Kreis der Teilnehmer überschaubar zu halten. Grundsätzlich wird es jedem Eigentümer zuzumuten sein, sich vor der nichtöffentlichen Versammlung mit seinem Berater zu besprechen und sich entsprechend instruieren zu lassen.

Möglich ist hingegen die Teilnahme Dritter an der Versammlung, soweit es im Interesse aller Eigentümer ist. Es spricht demnach beispielsweise nichts dagegen, einen Sachverständigen zu der Behebung von Baumängeln am Gemeinschaftseigentum zu hören oder sich von einem Anwalt die Erfolgsaussichten einer von der Gemeinschaft angedachten Klage erläutern zu lassen.

Der Ablauf der Versammlung

Wie sich der Ablauf der Versammlung gestaltet, wird in aller Regel durch die Tagesordnung festgelegt. Die dort aufgeführten Gegenstände sind der Reihe nach von dem Versammlungsleiter aufzurufen und von den Wohnungseigentümern abzuarbeiten.

Größere Eigentümergemeinschaften geben sich in aller Regel eine Geschäftsordnung, um den Ablauf der Versammlung detailliert zu regeln.

Um einen ordnungsgemäßen Ablauf der Veranstaltung zu gewährleisten, kann auch die Redezeit der einzelnen Wohnungseigentümer beschränkt werden. Dies kann durch Mehrheitsbeschluss, aber auch einseitig durch den Versammlungsleiter geschehen. Es muss trotz einer Beschränkung der Redezeit aber gewährleistet bleiben, dass sich jeder Wohnungseigentümer zu zentralen Punkten in ausreichendem Umfang äußern kann.

Läuft eine Versammlung aus dem Ruder oder ist es aus sonstigen Gründen angezeigt, so hat der Vorsitzende das Recht, die Eigentümerversammlung zu unterbrechen. Das Recht zur Auflösung einer Versammlung, zu der ordnungsgemäß geladen wurde, hat der Versammlungsleiter hingegen nicht. Die Versammlung ist vielmehr erst dann beendet, wenn alle Tagesordnungspunkte abgearbeitet sind.

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