Einberufung der Eigentümerversammlung

Nach § 23 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) kann die Wohnungseigentümerversammlung als das Hauptorgan der Verwaltung über sämtliche Angelegenheiten verbindlich beschließen, die den Wohnungseigentümern durch Gesetz oder auf Grundlage einer Vereinbarung zugewiesen ist.

Die Einhaltung von formalen Erfordernissen bei der Einberufung der Eigentümerversammlung ist wesentlich, weil man bei Nichteinhaltung der Formalitäten die Wirksamkeit der Beschlüsse riskiert.

Wie oft und von wem muss eine Eigentümerversammlung einberufen werden?

Nach § 24 Abs. 1 WEG muss die Versammlung der Wohnungseigentümer mindestens einmal im Jahr von dem Verwalter der Anlage einberufen werden.

Weiter muss die Versammlung von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, § 24 Abs. 2 1.Hs. WEG, und im Übrigen dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird, § 24 Abs. 2 2.Hs. WEG.

Dieses in § 24 Abs. 2 2.Hs. WEG vorgesehene Recht der Minderheit der Wohnungseigentümer, eine Versammlung einzuberufen, kann nicht durch einen entgegenstehenden Beschluss der Gemeinschaft beschnitten werden.

Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig, eine ordentliche oder auch außerordentliche Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, oder fehlt ein Verwalter, so kann an seiner Stelle auch der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates oder dessen Stellvertreter zur Versammlung laden, § 24 Abs. 3 WEG. Der sich weigernde Verwalter kann auch durch eine Klage dazu gezwungen werden, eine Versammlung einzuberufen.

Eine Einberufung einer Versammlung durch einen einzelnen Wohnungseigentümer oder auch eine Gruppe von Eigentümern sieht das Gesetz nicht vor. Entsprechende Aktivitäten sind daher unzulässig. Wird eine Versammlung von einer nicht zuständigen Person einberufen und werden auf dieser Versammlung Beschlüsse gefasst, so sind diese Beschlüsse wohl wirksam, in jedem Fall aber anfechtbar.

Die Formalitäten bei der Einberufung

Die Wohnungseigentümer müssen nach § 24 Abs. 4 WEG in Textform und in aller Regel mit einer Frist von mindestens zwei Wochen zu der Versammlung geladen werden. Der Einberufung muss der Ort der Versammlung und auch die konkrete Uhrzeit zu entnehmen sein, zu dem die Versammlung beginnen soll.

Zu der Eigentümerversammlung sind alle Wohnungseigentümer einzuladen, die auch im Grundbuch eingetragen sind. Ist eine Wohnung veräußert, der grundbuchmäßige Vollzug des Geschäfts aber noch nicht erfolgt, so ist der Erwerber, da noch nicht im Grundbuch eingetragen, nicht einzuladen. Er kann sich jedoch von dem – noch im Grundbuch eingetragenen – Veräußerer für die Eigentümerversammlung eine Vollmacht geben lassen und auf diesem Weg an der Versammlung teilnehmen und auch mit abstimmen.

Die Versammlung muss nicht zwingend an dem Ort abgehalten werden, an dem sich die Wohnanlage befindet. Die Anreisewege dürfen für die Eigentümer aber nicht zu weit sein.

Nach § 23 Abs. 2 WEG ist es weiter für die Gültigkeit von Beschlüssen zwingend erforderlich, dass der Gegenstand, über den ein Beschluss gefasst werden soll, bei der Einberufung bezeichnet ist. Fehlt der fragliche Punkt, über den ein Beschluss gefasst wird, in der den Eigentümern im Rahmen der Einberufung übermittelten Tagesordnung, so ist der fragliche Beschluss anfechtbar. Der Landungsmangel kann aber gegebenenfalls geheilt werden, wenn sämtliche Wohnungseigentümer in der Versammlung erklären, auf die Einhaltung des § 23 Abs. 2 WEG verzichten zu wollen oder rügelos einen entsprechenden Beschluss fassen.

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