Wie entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft?

  • Bildung von Wohnungseigentum durch Vertrag
  • Bildung von Miteigentumsanteilen durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt
  • Sondereigentum setzt Abgeschlossenheit voraus

In § 2 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) sind abschließend zwei Wege aufgezählt, wie Wohnungseigentum begründet und damit eine Wohnungseigentümergemeinschaft entstehen kann.

Zum einen kann Wohneigentum durch eine vertragliche Einräumung von Sondereigentum durch mehrere Miteigentümer eines Grundstücks begründet werden, § 3 WEG.

Zum anderen kann ein Grundstückseigentümer alleine sein Grundstück durch eine einseitige Teilungserklärung in Wohnungseigentum aufteilen, § 8 WEG.

In der Praxis wesentlich häufiger anzutreffen ist die Begründung von Wohnungseigentum durch einen Alleineigentümer eines Gbäudes durch eine einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt nach § 8 WEG.

VERTRAGLICHE EINRÄUMUNG VON SONDEREIGENTUM NACH § 3 WEG

Steht ein Grundstück im Miteigentum mehrerer Personen, dann können die mehreren Miteigentümer einen Notar aufsuchen und in diesem Vertrag an bestimmten Räumen eines Gebäudes, das sich auf dem Grundstück befindet oder erst noch errichtet wird, Sondereigentum begründen.

Voraussetzung für eine solche vertragliche Einräumung von Wohnungseigentum ist, dass an dem Grundstück Miteigentum nach Bruchteilen nach § 1008 BGB besteht.

Die Miteigentümer, die über § 3 WEG Wohnungseigentum begründen, erweitern und beschränken in einer Handlung Ihre Rechte.

Auf der einen Seite geben die Miteigentümer Rechte an dem Gesamtgrundstück ab. Sie sind nach Bildung des Wohnungseigentums nicht mehr Miteigentümer an dem ungeteilten Grundstück.

Auf der anderen Seite ist die Rechtsstellung des ehemaligen Miteigentümers des Grundstücks im Hinblick auf das ihm alleine zustehende Sondereigentum stärker. Über das ihm zustehende Sondereigentum kann der ehemalige Miteigentümer nach Bildung von Wohnungseigentum grundsätzlich unter Ausschluss der anderen Miteigentümer verfügen und entscheiden.

Die vertragliche Einräumung von Sondereigentum muss nach § 4 WEG zwingend von einem Notar beurkundet und auch im Grundbuch eingetragen werden.

BEGRÜNDUNG VON SONDEREIGENTUM DURCH EINSEITIGE TEILUNGSERKLÄRUNG

Wesentlich häufiger als die Begründung von Sondereigentum durch eine vertragliche Einigung mehrerer Personen ist in der Praxis die Situation anzutreffen, dass ein Grundstückseigentümer einseitig sein Grundstück durch eine einseitige Teilungserklärung aufteilt, § 8 WEG.

Jeder Bauträger, der ein Wohnungsbauprojekt verwirklicht, verfährt im Regelfall nach diesem Muster.

Der Grundstückseigentümer beantragt in diesem Fall beim zuständigen Grundbuchamt die Teilung seines Grundstücks.

Zwar schreibt § 8 WEG für diese Erklärung keine besondere Form vor, jedoch führt die Formvorschrift in § 29 GBO (Grundbuchordnung), wonach Eintragungen in das Grundbuch nur vorgenommen werden sollen, wenn die notwendigen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden, dazu, dass die Teilungserklärung von einem Notar beurkundet werden muss.

SONDEREIGENTUM KANN NUR BEGRÜNDET WERDEN, WENN DIE WOHNUNGEN IN SICH ABGESCHLOSSEN SIND

Der Eigentümer muss der Teilungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt zwingend den konkreten Aufteilungsplan und die so genannte Abgeschlossenheitsbescheinigung der örtlichen Baubehörde beifügen, § 7 Abs. 4 WEG.

Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich ist.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird erteilt, wenn nachgewiesen ist, dass jede Wohnung von den anderen Wohnung vollkommen getrennt ist, über einen eigenen Zugang und auch eine eigene Wasserversorgung und Toilette verfügt, § 3 Abs. 3 WEG.

Themen im Wohnungs­eigentums­recht