Wie darf ein Wohnungseigentümer Gemeinschaftseigentum benutzen?

• Konkrete Regelungen zum Gemeinschaftseigentum sind sinnvoll
• Wohnungseigentümer kann Regelung einfordern
• Rücksichtnahmegebot gilt auch für das Gemeinschaftseigentum

Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören das Grundstück und alle Flächen und Räume des Gebäudes, an denen kein Sondereigentum begründet wurde.

Zwingendes Gemeinschaftseigentum sind alle Teile des Gebäudes, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, § 5 Abs. 2 WEG.

Bereits der Begriff des Gemeinschaftseigentums sagt aus, dass diese Flächen, in Abgrenzung zum Sondereigentum, grundsätzlich allen Wohnungseigentümern offen stehen und von ihnen benutzt werden dürfen.

Klar ist aber auch, dass die Rechte des einzelnen Wohnungseigentümers am gemeinschaftlichen Eigentum nie so stark ausgeprägt sein können, wie sie beim Sondereigentum sind.

Zwar ist der einzelne Wohnungseigentümer als Mitglied der Eigentümergemeinschaft auch Miteigentümer am Gemeinschaftseigentum. Er kann aber, anders als bei seinem Sondereigentum, die anderen Miteigentümer nicht von der Nutzung des Gemeinschaftseigentums ausschließen.

REGELUNG DES GEBRAUCHS DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS

Wenn mehrere Berechtigte Nutzungs- und Gebrauchsrechte an ein und derselben Fläche haben, dann sind Regelungen sinnvoll, um Konflikte zu vermeiden.

In diesem Sinne haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit, für die konkrete Nutzung Regeln aufzustellen und Vereinbarungen zu treffen.

Solche Regeln können bereits in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung enthalten sein oder aber auch durch eine zeitlich spätere Vereinbarung aller Wohnungseigentümer aufgestellt werden.

So kann durch eine solche Gebrauchs- und Nutzungsregelung zum Beispiel festgelegt werden, dass ein bestimmter Raum nur als Abstellraum für Fahrräder genutzt werden darf. Ebenso ist beispielsweise eine Regelung üblich, ob und in welchem Umfang Freiflächen von Kindern als Spielfläche genutzt werden dürfen.

Ist für eine im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Fläche eine bindende Zweckbestimmung getroffen, so kann eine Änderung dieser Regelung nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer herbeigeführt werden.

Jeder Wohnungseigentümer kann aber nach § 10 Abs. 2 WEG "eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint."

EINE WEITERE SCHRANKE: DAS RÜCKSICHTNAHMEGEBOT

Ebenso wie bei der Nutzung des Sondereigentums gilt auch für die Nutzung von gemeinschaftlichem Eigentum für jeden Wohnungseigentümer das Gebot der Rücksichtnahme, § 14 Nr. 1 WEG.

Auch mit der Nutzung von gemeinschaftlichem Eigentum dürfen keine erheblichen und vermeidbaren Beeinträchtigungen der Nachbarn und anderen Wohnungseigentümer verbunden sein. Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum möglichst schonend zu nutzen.

Zu Streitigkeiten kommt es hier immer wieder in Zusammenhang mit dem Abstellen von Kinderwagen oder Fahrrädern auf Flächen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Im Zweifel ist hier zu prüfen, ob sicherheits- und feuerpolizeiliche Vorschriften betroffen sind.

Im Wesentlichen geht es bei diesen Konflikten auch immer darum, die wechselseitigen Interessen gegeneinander abzuwägen.

Nehmen dabei beide Seiten das Rücksichtnahmegebot wörtlich, sollte in vielen Fällen eine Lösung auch ohne die Einschaltung von Anwälten und Gerichten möglich sein.

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