Was darf ein Sondereigentümer in seiner Eigentumswohnung tun?

• Sondereigentum verleiht starke Rechtsstellung
• Inhalt des Sondereigentums kann definiert und auch eingeschränkt werden
• Gebot der Rücksichtnahme

Sondereigentum kann an einer Wohnung und auch an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen einer Wohnanlage gebildet werden, § 1 Abs. 2, 3 WEG (Wohnungseigentumsgesetz).

Hat man sich entschlossen, eine Eigentumswohnung zu erwerben, dann steht das so genannte Sondereigentum regelmäßig im Zentrum des Interesses.

Die Räumlichkeiten, die man als Sondereigentum erwirbt, verleihen dem Wohnungseigentümer eine besonders starke Rechtsstellung.

SONDEREIGENTUM DARF NICHT OHNE GRUND EINGESCHRÄNKT WERDEN

An seiner Wohnungseingangstür beginnt sein Reich, aus dem er jeden Dritten und auch andere Miteigentümer der Wohnanlage aussperren darf.

Innerhalb seines Sondereigentums, in seinen eigenen vier Wänden, darf der Wohnungseigentümer grundsätzlich tun und lassen, was er will. Das gilt dem Grunde nach nicht nur für die Gestaltung seines Sondereigentums, sondern auch für die Art der Nutzung.

So kann der Wohnungs- und Sondereigentümer zum Beispiel frei darüber entscheiden, ob der die von ihm erworbene Eigentumswohnung selber nutzen, oder er die Wohnung lieber an einen Dritten vermieten und diesem ein Nutzungsrecht einräumen will, § 13 Abs. 1 WEG.

SONDEREIGENTUM GILT NICHT SCHRANKENLOS

Sondereigentum vermittelt dem Wohnungseigentümer echtes Eigentum. Für ihn gilt, wie für jeden anderen Eigentümer der in § 903 BGB niedergelegte Grundsatz:

Der Eigentümer einer Sache kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen.

Bereits der Inhalt dieses Paragrafen lässt aber erahnen, dass das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers offenbar nicht schrankenlos gewährleistet wird.

DIE GRENZEN DES SONDEREIGENTUMS

Das Recht eines Eigentümers findet immer dort seine Grenzen, wo Rechte Dritter betroffen sind.

Dies gilt umso mehr für einen Wohnungseigentümer, muss er doch alleine durch die räumliche Nähe zu anderen Wohnungseigentümern und Nachbarn akzeptieren, dass er nicht auf einer Insel, sondern in aller Regel in einem Mikrokosmos lebt, der nur dann funktionieren kann, wenn alle Bewohner bereit sind, zumindest ein Mindestmaß an Rücksichtnahme für die Interessen der Nachbarn aufzubringen.

Die Grenzen des Sondereigentums können sich in zweierlei Hinsicht ergeben.

Zum einen haben es die Wohnungseigentümer in der Hand, die konkrete Nutzung des Sondereigentums und vor allem auch die Grenzen und Beschränkungen der Nutzung für alle verbindlich zu regeln.

VEREINBARUNG UNTER DEN EIGENTÜMERN KANN DAS SONDEREIGENTUM EINSCHRÄNKEN

Durch eine einstimmige Vereinbarung unter den Wohnungseigentümern, die auch in das Grundbuch eingetragen werden kann und damit auch für mögliche Rechtsnachfolger verbindlich ist, § 10 Abs. 3 WEG, können die Wohnungseigentümer ihre Rechte hinsichtlich ihres Sondereigentums einvernehmlich beschränken und gestalten, § 5 Abs. 4 WEG.

Gebrauchsregelungen, die auch Auswirkungen auf die Nutzung des Sonereigentums haben, können nach § 19 WEG aber auch durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer verbindlich vereinbart werden.

Es ist also keinweswegs immer eine einstimmige Vereinbarung notwendig, um die Grenzen des Sondereigentums zwischen den Eigentümern festzulegen.

So kann z.B. auch vorgesehen werden, dass eine bestimmte Nutzung von der Zustimmung des WEG-Verwalters abhängig ist.

DAS VERBOT DER NACHTEILSZUFÜGUNG GILT FÜR JEDEN EIGENTÜMER

Aber selbst wenn die Nutzung des Sondereigentums in Einzelfall nicht durch eine Vereinbarung unter den Wohnungseigentümern konkretisiert ist, muss jeder Wohnungseigentümer Schranken seines Eigentums akzeptieren, die unmittelbar aus dem Wohnungseigentumsgesetz resultieren. Nach § 14 Abs.1 WEG gilt nämlich folgendes:

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet

• die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und
• das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.

Weiter ist jeder Wohnungseigentümer nach § 14 Abs. 2 WEG gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet, deren Sondereigentum nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen.

RÜCKSICHTNAHME AUF ANDERE WOHNUNGSEIGENTÜMER

In dieser gesetzlichen Vorschrift wird in bestem Juristendeutsch die Forderung an jeden Sondereigentümer formuliert, wonach er Beeinträchtigungen seines Nachbarn oder anderer Wohnungseigentümer nach Möglichkeit unterlassen möge.

Dieses Gebot impliziert natürlich, dass es der einzelne Wohnungseigentümer gegebenenfalls hinzunehmen hat, dass seine eigene Entfaltungsmöglichkeit durch die Rücksichtnahme auf andere eingeschränkt wird.

Die Anwendungsmöglichkeiten für die Generalklausel des § 14 WEG sind dabei so bunt und verschieden, wie das Leben selber.

Es kann um Beeinträchtigung durch plumpe Lärm- oder Geruchsimmissionen gehen, um bauliche Veränderungen oder Umgestaltungen des Sondereigentums, die auf die Wohnanlage abstrahlen oder auch einfach nur um eine Nutzung des Sondereigentums gehen, die außer den Nutzer selber alle anderen Eigentümer nachhaltig beeinträchtigt.

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